Wat houdt erfdienstbaarheid precies in?

Geplaatst door: Mathieu Vreeswijk

Een erfdienstbaarheid is een last waarmee een onroerende zaak ten behoeve van een andere onroerende zaak is bezwaard. Makkelijker gezegd: Erfdienstbaarheid betekent dat de eigenaar van een stuk grond het recht heeft om iets te doen op of over het land van iemand anders. Een veel voorkomend voorbeeld is het recht van overpad. Hierbij mag een eigenaar van een perceel over het terrein van een buurman mag gaan. 

Andere voorbeelden zijn: recht van vrij uitzicht, weg, afwatering en leidingen door de grond van een ander te hebben. Dit soort rechten worden meestal gevestigd via een notariële akte, maar kunnen ook ontstaan door verjaring na een periode van 20 jaar.

Vestiging van een erfdienstbaarheid

Een erfdienstbaarheid wordt gevestigd door het bereiken van wilsovereenstemming en vastlegging daarvan in een notariële akte, ook wel vestigingsakte genoemd. De vestigingsakte dient vervolgens te worden ingeschreven in het register bij het Kadaster.

Daarnaast kan erfdienstbaarheid ontstaan door verjaring als het gebruik van het dienende erf gedurende 20 jaar plaatsvindt zonder onderbreking. Deze rechten gaan over op nieuwe eigenaren wanneer het eigendom van het heersende of dienende erf wordt overgedragen. 

Dienend erf en heersend erf

Bij een erfdienstbaarheid bestaat er altijd een ‘heersend erf’ en een ‘dienend erf’. De eigenaar van het dienende erf heeft in het voorbeeld van het recht van overpad, te dulden dat de eigenaar van het heersend erf daar gebruik van maakt. De erfdienstbaarheid gaat van rechtswege over op de opvolgend eigenaar van het dienende of het heersende erf. Het dienende erf mag echter beperkingen opleggen binnen de grenzen van de erfdienstbaarheid.

Een dulden of een niet doen

Een erfdienstbaarheid kan volgens de wet bestaan uit “een verplichting om op, boven of onder een der beide erven iets te dulden of niet te doen.” Het moet dus gaan om een ‘dulden’ of een ‘niet doen’. Een actieve verplichting van de eigenaar van het dienend erf kan niet worden vastgelegd in een erfdienstbaarheid. In dat geval zal gebruik moeten worden gemaakt van bijvoorbeeld een kettingbeding.

Het dulden of niet doen moet gaan om iets feitelijks. Zo kan met een erfdienstbaarheid niet opgelegd worden bepaalde rechtshandelingen niet te verrichten. Te denken valt aan het verbieden van het aangaan van een (specifieke) huurovereenkomst. Dit zou zich wel weer kunnen laten regelen door het vastleggen van een kwalitatieve verplichting.

Nevenverplichting bij het dulden of niet doen

Een uitzondering op het dulden of niet doen is een zogenoemde ‘nevenverplichting’. Het is mogelijk om bij een recht van erfdienstbaarheid een nevenverplichting op te nemen. Het moet gaan om een verplichting die ten dienste staat van de uitoefening van de erfdienstbaarheid. De nevenverplichting kan bestaan uit het aanbrengen van gebouwen, werken of beplantingen. Zo kan bijvoorbeeld ten dienste van een recht van overpad worden bedongen dat een brug of een weg wordt aangelegd.

Een onderhoudsverplichting of bouwverplichting

Een tweede uitzondering op het ‘dulden of niet doen’ vormt de bouw- of onderhoudsverplichting. Deze verplichting tot het verrichten van een actieve handeling, te weten het aanbrengen of onderhouden van een bouwwerk, kan wel bij erfdienstbaarheid worden gevestigd.

Einde van de erfdienstbaarheid

Een erfdienstbaarheid kan door de betrokken partijen in onderling overleg worden beëindigd. Het betreft een meerzijdige rechtshandeling. Beëindiging vindt plaats door afstand te doen van het recht in een notariële akte. In het geval de eigenaar van het heersend erf afstand wil doen, is de eigenaar van het dienende erf in beginsel gehouden daar medewerking aan te verlenen. Een tweede grondslag waarop een erfdienstbaarheid kan eindigen is door vermenging. Wanneer een eigenaar van het heersende erf ook eigenaar wordt van het dienende erf, gaat het recht van erfdienstbaarheid teniet. Tot slot kan in een aantal bijzondere omstandigheden de rechter op vordering van het dienende erf een erfdienstbaarheid opheffen.

Advocaat vastgoed

Heeft u nog vragen over het bovenstaande, of wordt u geconfronteerd met de rechten van een erfdienstbaarheid, wordt daar inbreuk op gemaakt, of wilt u een vordering tot opheffing of wijziging van een erfdienstbaarheid instellen bij de rechtbank? Neem dan vrijblijvend contact op met een van de advocaten vastgoedrecht van Flinck advocaten via [email protected] of bel met 020-2610234.