Kettingbeding, zo werkt het

Mathieu Vreeswijk
Wat is een kettingbeding? Advocaat mr. Mathieu Vreeswijk over het kernbeding en het verschil met een kwalitatieve verplichting.

Inhoudsopgave

Wat is een kettingbeding? En welke rechten en plichten kunnen in een kettingbeding worden vastgelegd? Het kettingbeding wordt vaak door de war gehaald met een kwalitatieve verplichting. Het kettingbeding is – anders dan de kwalitatieve verplichting – niet specifiek in de wet geregeld. Advocaat vastgoedrecht mr. Mathieu Vreeswijk van Flinck Advocaten over het verschil tussen beide rechtsfiguren en over vraag wat een kettingbeding precies is.

Wat is een kettingbeding?

Een kettingbeding wordt vaak door de war gehaald met een kwalitatieve verplichting. Een kettingbeding is wezenlijk anders omdat de daarin neergelegde afspraak niet automatisch bindend is voor een opvolgend eigenaar van een registergoed. Bij een kwalitatieve verplichting is dat juist wel het geval. Het kettingbeding is niet specifiek in de wet geregeld maar wordt gecreëerd door een tussen partijen gesloten overeenkomst.

Het kettingbeding bevindt zich (meestal) in een notariële akte waarmee een registergoed (bijv. een woning) wordt verkocht/geleverd en bevat in de regel de volgende elementen:

  • iets te doen of te laten (het verbod/gebod);
  • de verplichting om opnieuw het (ketting)beding overeen te komen met een opvolgend eigenaar en deze verplichting daarbij te verleggen (de ketting);
  • een boetebepaling op straffe waarvan deze verplichtingen worden nagekomen (de boete)

De enige reden waarom het kettingbeding wordt nagekomen, is de boetebepaling. Gelijktijdig is deze boete de zwakste schakel van de ketting. In het geval iemand de verplichting niet nakomt is de ketting gebroken en bestaat enkel een vordering uit hoofde van de boetebepaling. De verplichting kan vervolgens niet meer worden afgedwongen.

Wanneer gebruik je een kettingbeding

Bij een kwalitatieve verplichting moet de afspraak altijd een dulden of een niet doen inhouden, derhalve een passieve verplichting. In het geval juist een actieve verplichting dient te worden gefaciliteerd, biedt een kettingbeding uitkomst. Met een kettingbeding is het dus mogelijk om een actieve verplichting op te leggen aan een opvolgend eigenaar.

Voorbeelden van een kettingbeding

Een kettingbeding wordt vaak gebruikt voor bijvoorbeeld:

  • de verplichting om iets aan te leggen
  • de verplichting om contributie te betalen voor een recreatiepark
  • de verplichting om onderhoud te plegen

Opheffing of wijziging van een kettingbeding

Opheffing of wijziging van een kettingbeding kan worden gevraagd aan de rechter op grond van artikel 6:259 BW. De rechter kan de overeenkomst wijzigen of ontbinden indien:

  • 10 jaar na het sluiten van de overeenkomst zijn verstreken
  • indien de schuldeiser bij de nakoming van de verplichting geen redelijk belang meer heeft en het niet aannemelijk is dat dit belang zal terugkeren

Verwante rechten

Een kettingbeding wordt vaak in combinatie met een kwalitatieve verplichting overeengekomen. Een kettingbeding geeft, zoals gezegd, andere mogelijkheden dan een kwalitatieve verplichting.

Advocaat vastgoedrecht

Heeft u nog vragen heeft over kwalitatieve verplichtingen of kettingbedingen? Neem contact op met specialist vastgoedrecht mr. Mathieu Vreeswijk van Flinck Advocaten op telefoonnummer  020 – 26 10 234 of via e-mail: [email protected]

Mathieu Vreeswijk

Mathieu Vreeswijk

Advocaat

Inhoudsopgave

Veelgestelde vragen

We hebben de meest voorkomende vragen alvast voor je beantwoord.

Erfpacht en opstal: waar op letten bij een koopovereenkomst?

Controleer canon/duur, herzieningsmomenten en bijzondere verplichtingen. Laat de notariële en gemeentelijke voorwaarden juridisch toetsen vóór ondertekening.

Wat zijn mijn rechten bij een VvE-bijdrage die ik onjuist vind?

De hoogte en besteding van de VvE-bijdrage volgen uit de splitsingsakte, begroting en besluiten. Vind je een besluit onredelijk, dan kun je binnen de termijn vernietiging bij de rechter vragen.

Is mijn concurrentiebeding geldig en kan het worden beperkt?

Geldigheid hangt af van proportionaliteit en formulering. De rechter kan een concurrentiebeding beperken of vernietigen als het te ver gaat.

Wanneer is een boetebeding afdwingbaar en wanneer wordt het gematigd?

Als de boete duidelijk is afgesproken; onredelijk hoge boetes kunnen worden gematigd. Zorg voor een realistische verhouding met de schade.

Hoe beëindig ik een contract: opzeggen of ontbinden?

Opzeggen kan bij duurovereenkomsten als dat contractueel of wettelijk mag; ontbinden kan bij tekortkoming. Check termijnen en gevolgen zorgvuldig.

Waarom is een contract laten controleren verstandig?

Een review voorkomt onduidelijke clausules en dure geschillen. Laat in elk geval aansprakelijkheid, garanties, looptijd/opzegging en geschilbeslechting toetsen.