Kwalitatieve verplichting

Geplaatst door: Mathieu Vreeswijk

Wat is precies een kwalitatieve verplichting? En welke rechten en plichten kunnen hiermee worden gevestigd? Advocaat vastgoedrecht mr. Mathieu Vreeswijk van Flinck Advocaten over wat u met deze rechtsfiguur kunt regelen.

Wat is een kwalitatieve verplichting

Een kwalitatieve verplichting is een verplichting voortvloeiende uit een overeenkomst met betrekking tot een registergoed dat opvolgende eigenaren kan verbinden iets te dulden of niet te doen ten opzichte van de persoon die de verplichting bedongen heeft. De wet spreekt van:

“Bij overeenkomst kan worden bedongen dat de verplichting van een der partijen om iets te dulden of niet te doen ten aanzien van een haar toebehorend registergoed, zal overgaan op degenen die het goed onder bijzondere titel zullen verkrijgen, en dat mede gebonden zullen zijn degenen die van de rechthebbende een recht tot gebruik van het goed zullen verkrijgen”

De kwalitatieve verplichting wordt vastgelegd in een notariële akte.

Dulden of niet doen

Om te voorkomen dat opvolgend eigenaren worden geconfronteerd met allerlei actieve verplichtingen, heeft de wetgever ervoor gekozen deze rechtsfiguur enkel ter beschikking te stellen voor een dulden of niet doen. Enkele voorbeelden daarvan zijn:

verhuur verbod
verbod op bouwen
dulden dat een ander gebruik maakt van het perceel
dulden van (geluids)overlast

Een kwalitatieve verplichting mag daarnaast niet de mogelijkheid tot verkoop of bezwaring van het perceel beperken. Dit is uitgesloten in artikel 6:252 lid 5 BW.

Opheffing of wijziging

Er zijn twee manieren om een kwalitatieve verplichting op te laten heffen of te wijzigen. Op grond van artikel 6:258 BW kan de rechter op verlangen van een der partijen de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aarde zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten.

Daarnaast kan op grond van artikel 6:259 BW de overeenkomst wijzigen of ontbinden indien:

10 jaar na het sluiten van de overeenkomst zijn verstreken
indien de schuldeiser bij de nakoming van de verplichting geen redelijk belang meer heeft en het niet aannemelijk is dat dit belang zal terugkeren

Verwante rechten

Een kwalitatieve verplichting wordt vaak in combinatie met een kettingbeding overeengekomen. Een kettingbeding geeft andere mogelijkheden dan de kwalitatieve verplichting. Een ander recht dat eveneens gelijkenissen toont is de erfdienstbaarheid. Toch is het een wezenlijk ander (zakelijk) recht.

Advocaat vastgoedrecht

Wanneer u nog vragen heeft over kwalitatieve verplichtingen, kettingbedingen of erfdienstbaarheden, neem dan contact op met advocaat vastgoedrecht Mathieu Vreeswijk van Flinck Advocaten op telefoonnummer 020 – 26 10 234 of via e-mail: [email protected]

Mathieu Vreeswijk

Advocaat

Bij Flinck Advocaten houdt Mathieu zich met name bezig met het procederen en adviseren op het gebied van ondernemingsrecht, vastgoedrecht, verbintenissenrecht, beslag, executie en faillissementsrecht.

Meest recente artikelen

Veelgestelde vragen

We hebben de meest voorkomende vragen alvast voor je beantwoord.

Wat is een kwalitatieve verplichting?

Dit is een juridische verplichting die automatisch overgaat op nieuwe eigenaren van een registergoed, zoals een woning of perceel. Het maakt niet uit of jij degene bent die de afspraak oorspronkelijk heeft gemaakt – als je het pand koopt, ben je verplicht om je eraan te houden. De verplichting “kleeft” als het ware aan het onroerend goed zelf, niet aan de persoon.

Wat is het verschil tussen een kwalitatieve verplichting en een kettingbeding?

Beide zorgen ervoor dat verplichtingen overgaan op nieuwe eigenaren, maar op een andere manier. Een kwalitatieve verplichting wordt vastgelegd in een notariële akte en geregistreerd bij het Kadaster (artikel 6:252 lid 3 BW). Dit betekent dat de verplichting automatisch overgaat – zonder dat de nieuwe eigenaar daar opnieuw toestemming voor hoeft te geven.

Een kettingbeding werkt anders: dat is een contractuele afspraak waarbij elke nieuwe eigenaar opnieuw moet instemmen. Als je zekerheid wilt dat de verplichting blijft gelden, ook bij toekomstige verkopen, dan biedt de eerste optie meer houvast.

Wanneer wordt een kwalitatieve verplichting niet nagekomen?

Er is sprake van schending wanneer de eigenaar handelt in strijd met wat is afgesproken.

Dat kan op verschillende manieren:

Er geldt een verhuurverbod, maar de eigenaar verhuurt toch
Er mag niet gebouwd worden, maar er wordt wel gebouwd
Iemand anders gebruikt het perceel zonder dat dit mag
Er wordt geluidsoverlast veroorzaakt terwijl daar regels over zijn

Let op: het maakt niet uit of je als nieuwe eigenaar wist van deze verplichtingen. Ze gelden hoe dan ook, omdat ze bij het Kadaster zijn ingeschreven.

Hoe kan een kwalitatieve verplichting opgeheven of gewijzigd worden?

Dat kan alleen via de rechter, en er zijn twee wegen:

Onvoorziene omstandigheden (artikel 6:252 lid 6 BW)
De rechter kan op verzoek de verplichting opheffen of aanpassen als er onvoorziene omstandigheden zijn die zo zwaarwegend zijn dat voortzetting onredelijk is. Denk aan situaties waarbij de andere partij redelijkerwijs niet kan verwachten dat alles bij het oude blijft.
Na 10 jaar (artikel 6:259 BW)
Wanneer er minstens 10 jaar zijn verstreken sinds het afsluiten van de overeenkomst, kan de rechter wijziging of opheffing overwegen. Dit kan als de schuldeiser geen redelijk belang meer heeft bij nakoming, en het onwaarschijnlijk is dat dit belang terugkeert.

In beide gevallen beoordeelt de rechter de specifieke situatie en weegt alle belangen af.

Welke rechten heeft u bij schending van een kwalitatieve verplichting?

Als de andere partij zich niet aan de afspraken houdt, heeft u verschillende mogelijkheden:

Nakoming vorderen – u kunt via de rechter eisen dat de verplichting alsnog wordt nagekomen
Schadevergoeding – als u financiële schade heeft geleden door de schending
Kort geding – bij spoedeisende situaties kunt u snel actie ondernemen via een spoedprocedure

Welke weg het beste is, hangt af van uw specifieke situatie. Een advocaat kan u adviseren over de meest effectieve aanpak.

Wat is het verschil tussen een kwalitatieve verplichting en een erfdienstbaarheid?

Ze lijken op elkaar, maar zijn niet hetzelfde. Een erfdienstbaarheid (artikel 5:70 BW) geeft je het recht om iets op andermans grond te doen of juist te verbieden – denk aan een recht van overpad of uitzicht.

Het grote verschil: een kwalitatieve verplichting kan ook actieve verplichtingen bevatten. Denk aan de plicht om te bouwen, te onderhouden of juist iets na te laten. Dat kan met een erfdienstbaarheid niet.

Beide worden ingeschreven bij het Kadaster en gaan automatisch over op nieuwe eigenaren. Maar als je iemand wilt verplichten tot actief handelen, heb je de eerste optie nodig.