Kwalitatieve verplichting

Geplaatst door: Mathieu Vreeswijk

Wat is precies een kwalitatieve verplichting? En welke rechten en plichten kunnen hiermee worden gevestigd?Advocaat vastgoedrecht mr. Mathieu Vreeswijk van Flinck Advocaten over de kwalitatieve verplichting en wat u met deze rechtsfiguur kunt regelen.

Wat is een kwalitatieve verplichting

Een kwalitatieve verplichting is een verplichting voortvloeiende uit een overeenkomst met betrekking tot een registergoed dat opvolgende eigenaren kan verbinden iets te dulden of niet te doen ten opzichte van de persoon die de verplichting bedongen heeft. De wet spreekt van:

“Bij overeenkomst kan worden bedongen dat de verplichting van een der partijen om iets te dulden of niet te doen ten aanzien van een haar toebehorend registergoed, zal overgaan op degenen die het goed onder bijzondere titel zullen verkrijgen, en dat mede gebonden zullen zijn degenen die van de rechthebbende een recht tot gebruik van het goed zullen verkrijgen”

De kwalitatieve verplichting wordt vastgelegd in een notariële akte.

Dulden of niet doen

Om te voorkomen dat opvolgend eigenaren worden geconfronteerd met allerlei actieve verplichtingen, heeft de wetgever ervoor gekozen deze rechtsfiguur enkel ter beschikking te stellen voor een dulden of niet doen. Enkele voorbeelden daarvan zijn:

• verhuur verbod
• verbod op bouwen
• dulden dat een ander gebruik maakt van het perceel
• dulden van (geluids)overlast

Een kwalitatieve verplichting mag daarnaast niet de mogelijkheid tot verkoop of bezwaring van het perceel beperken. Dit is uitgesloten in artikel 6:252 lid 5 BW.

Opheffing of wijziging

Er zijn twee manieren om een kwalitatieve verplichting op te laten heffen of te wijzigen. Op grond van artikel 6:258 BW kan de rechter op verlangen van een der partijen de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aarde zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten.

Daarnaast kan op grond van artikel 6:259 BW de overeenkomst wijzigen of ontbinden indien:

• 10 jaar na het sluiten van de overeenkomst zijn verstreken
• indien de schuldeiser bij de nakoming van de verplichting geen redelijk belang meer heeft en het niet aannemelijk is dat dit belang zal terugkeren

Verwante rechten

Een kwalitatieve verplichting wordt vaak in combinatie met een kettingbeding overeengekomen. Een kettingbeding geeft andere mogelijkheden dan de kwalitatieve verplichting. Een ander recht dat eveneens gelijkenissen toont met de kwalitatieve verplichting is de erfdienstbaarheid. Toch is het een wezenlijk ander (zakelijk) recht.

Advocaat vastgoedrecht

Wanneer u nog vragen heeft over kwalitatieve verplichtingen, kettingbedingen of erfdienstbaarheden, neem dan contact op met advocaat vastgoedrecht Mathieu Vreeswijk van Flinck Advocaten op telefoonnummer 020 – 26 10 234 of via e-mail: [email protected]