Erfdienstbaarheid
Een erfdienstbaarheid is een beperkt zakelijk recht dat op en ten behoeve van een onroerende zaak kan worden gevestigd. Het meest voorkomende recht is dat van overpad. Het recht van overpad geeft de ene perceeleigenaar het recht om over het perceel van een andere perceeleigenaar te gaan.
De wet spreekt van: “een last, waarmede een onroerende zaak – het dienende erf – ten behoeve van een andere onroerende zaak – het heersende erf – is bezwaard”. Daarmee zijn natuurlijk veel meer varianten te bedenken zoals: recht van weg, recht van uitzicht, recht van goot, etc.
Een erfdienstbaarheid kan op twee manieren ontstaan. Namelijk door vestiging of door verjaring.
Vestiging
De erfdienstbaarheid komt tot stand door overeenstemming tussen twee perceeleigenaren en dient te worden vastgelegd in een notariële akte. Nadat deze akte is ingeschreven bij het Kadaster is de erfdienstbaarheid gevestigd. Het recht zal nu van perceeleigenaar op perceeleigenaar overgaan.
Verjaring
Door verjaring kan een erfdienstbaarheid ook worden gevestigd. Er zijn daarbij twee soorten van verjaring relevant namelijk de verkrijgende en de bevrijdende verjaring.
Verkrijgende verjaring
Een bezitter te goeder trouw verkrijgt een onroerende zaak (of erfdienstbaarheid) door een onafgebroken bezit van tien jaren. Een bezitter is te goeder trouw wanneer hij zich redelijkerwijs als rechthebbende mocht beschouwen. Wanneer iemand te goeder trouw zich bezitter van een erfdienstbaarheid waant kan hij daardoor rechthebbende worden.
Bevrijdende verjaring
Bij bevrijdende verjaring gaat het om verjaring van de rechtsvordering waarmee het (oneigenlijke) gebruik kan worden verboden. Bijvoorbeeld de vordering tot revindicatie of een verklaring voor recht dat er geen erfdienstbaarheid bestaat. Daarbij is niet vereist dat de bezitter te goeder trouw is.
In het geval van erfdienstbaarheden voltooid deze verjaringstermijn na verloop van twintig jaren en verkrijgt de bezitter de erfdienstbaarheid van rechtswege.
Opheffing of wijziging door de rechter
Onder omstandigheden kunnen de eigenaren de rechter vragen een erfdienstbaarheid te wijzigen of op te heffen. Onder de volgende voorwaarden is dat mogelijk:
- indien de erfdienstbaarheid langer dan twintig jaar bestaat en het ongewijzigd in stand houden van de erfdienstbaarheid in strijd is met het algemeen belang
- indien er sprake is van onvoorziene omstandigheden waardoor de erfdienstbaarheid in redelijkheid niet in stand kan blijven
- indien de uitoefening van de erfdienstbaarheid onmogelijk is geworden en waarschijnlijk onmogelijk zal blijven
- indien er geen redelijk belang (meer) bestaat bij de uitoefening van de erfdienstbaarheid
Advocaat erfdienstbaarheid
Heeft u een vraag over erfdienstbaarheden of wilt u de rechter verzoeken een erfdienstbaarheid op te heffen of te wijzigen?
Mathieu Vreeswijk
Advocaat/ oprichter
Neem vrijblijvend contact op met mr. Mathieu Vreeswijk, een gespecialiseerde advocaat vastgoedrecht van Flinck Advocaten.
Telefoonnummer: 020 – 26 10 234
E-mail: [email protected]
Actualiteiten in het vastgoedrecht
Het risico van verhuren zonder toestemming van de hypotheekbank
Het verhuren van je woning kan een aantrekkelijke mogelijkheid lijken om extra inkomsten te genereren. Lees verder voor meer informatie.
Koop van bouwkavel: schriftelijkheidsvereiste niet van toepassing
Flinck Advocaten belicht de recente uitspraak van de Hoge Raad en waarom zorgvuldigheid essentieel is voor zowel verkoper als koper.
Beroepstermijn en procesvolmacht bij vernietiging VvE besluit
Ontdek de essentiële overwegingen rondom beroepstermijnen bij vernietiging van VvE besluiten. Flinck Advocaten belicht recente perikelen.
Einde aan bepaalde tijd huurovereenkomsten?
Binnenkort is het voor zelfstandige en onzelfstandige woonruimten niet meer mogelijk een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten. Lees hier meer.
Aansprakelijkheid van een makelaar
Wanneer een makelaar onjuist advies geeft, kan de makelaar aansprakelijk gesteld worden voor de schade die daaruit volgt.
Zorgplicht en waarschuwingsplicht notaris
Ontdek de unieke rol van een notaris: onafhankelijk, met zorgplicht, informatie- en onderzoeksplicht, en waarschuwingsplicht.