Het beëindigen van een aannemingsovereenkomst

Geplaatst door: Flinck Advocaten

Bij een verbouwing komt veel kijken. Zeker bij het helemaal laten bouwen van een woning. Vooraf de afspraken zo goed mogelijk vastleggen in een aannemingsovereenkomst is dus raadzaam. De aannemingsovereenkomst eindigt in principe door de uitvoering daarvan. Door de aannemer door oplevering. Door de opdrachtgever door betaling.

Helaas ontstaan er al tijdens de uitvoering vaak geschillen tussen aannemers en opdrachtgevers. Daarom worden de mogelijkheden om de aannemingsovereenkomst te beëindigen toegelicht.

De aannemingsovereenkomst

Een overeenkomst tot aanneming van werk is een overeenkomst tussen een opdrachtgever en een opdrachtnemer. Daarbij verbindt de opdrachtnemer zich om tegen betaling een stoffelijk werk tot stand te brengen en te leveren. De opdrachtgever betaalt daarvoor een prijs in geld. De aannemingsovereenkomst is geregeld in artikel 7:750 BW en verder.

De aannemer mag het werk onder zijn leiding door anderen laten uitvoeren. Maar de aannemer blijft aansprakelijk voor de deugdelijke nakoming van de overeenkomst. Indien de prijs bij het sluiten van de overeenkomst niet is bepaald of slechts een richtprijs is bepaald, is de opdrachtgever een redelijke prijs verschuldigd. Wat een redelijke prijs is hangt af van de bedongen prijzen en de gewekte verwachtingen.

Kortom, er zitten veel haken en ogen aan de aannemingsovereenkomst en het beëindigen daarvan. Reden om je goed te laten adviseren voordat tot het beëindigen daarvan wordt overgegaan.

Opzegging

De opdrachtgever is op ieder moment bevoegd de overeenkomst geheel of gedeeltelijk op te zeggen. Dit volgt uit artikel 7:764 BW. De wet stelt geen voorwaarden aan de wijze van opzeggen. Dus tenzij anders overeengekomen mag dat zowel mondeling als schriftelijk.

Bij opzegging is de opdrachtgever echter alsnog gehouden de voor het gehele werk geldende prijs te betalen. Ook meerwerk moet worden betaald. Dit wordt weliswaar verminderd met de besparingen die voor de aannemer uit de opzegging voortvloeien, maar dit is voer voor discussie. En dus langlopende procedures. De aannemer heeft ook recht op de volledige winst over het gehele werk. In de praktijk blijkt ook vaak dat het werk laten afmaken door een andere aannemer een stuk meer kan kosten dan verwacht.

Hoe eerder in de uitvoering wordt opgezegd, hoe groter de financiële gevolgen. Opzegging is dus risicovol en ook niet de juiste route als op de uitvoering van de aannemer veel is aan te merken.

Ontbinding

Naast opzegging bestaat de mogelijkheid van ontbinding van de aannemingsovereenkomst. Ontbinding van alle overeenkomsten is in de wet geregeld in artikel 6:265 BW. Dit geldt dus ook voor aannemingsovereenkomsten.

Ontbinding kan echter niet zomaar. Er moet eerst sprake zijn van een toerekenbare tekortkoming. Die tekortkoming moet ook voldoende ernstig zijn om de ontbinding te rechtvaardigen. Ook moet er al sprake zijn van verzuim voordat rechtsgeldig kan worden ontbonden. Dit laatste volgt uit artikel 6:74 BW.

Bij ontbinding gelden de financiële gevolgen zoals bij opzegging niet. Sterker, bij een rechtsgeldige ontbinding zal de andere partij zelfs schadeplichtig (kunnen) zijn. Ontbinding heeft als gevolg dat de aannemingsovereenkomst niet meer bestaat en dat reeds verrichte prestaties ongedaan moeten worden gemaakt. De aard van een aannemingsovereenkomst brengt met zich mee dat het al uitgevoerde (vaak) niet ongedaan kan worden gemaakt. Of in ieder geval dat dit niet redelijk is. Een halve uitbouw kan immers worden afgebouwd. Dit hoeft niet eerst te worden verwijderd. Als de uitbouw tenminste deugdelijk is aangelegd door de aannemer.

De aannemer heeft dan weliswaar recht op betaling voor al het uitgevoerde, maar ook niet meer dan dat. Bijvoorbeeld de winst hoeft niet te worden betaald, zoals bij opzegging.

Ontbinding vanuit de aannemer is uiteraard ook mogelijk. Bijvoorbeeld als de deeltermijnen niet worden betaald door de opdrachtgever. Dan zal de misgelopen winst in beginsel wel kunnen worden verhaald als schadevergoeding.

Valkuilen

Als de ontbinding volgens een rechter niet rechtsgeldig wordt gevonden dan wordt deze handeling als een opzegging gezien. Dit kan het gevolg zijn van een ontbinding zonder verzuim. Dat gebeurt vaker, bijvoorbeeld door de toezegging na te komen binnen de termijn van de ingebrekestelling en alsnog ontbinden. Of de tekortkomingen de ontbinding niet kunnen rechtvaardigen. Omdat de tekortkomingen niet ernstig genoeg zijn.

Met als gevolg dat de juridische gevolgen van opzegging zoals hierboven in werking treden. Waaronder vergoeding van de gederfde inkomsten of winst.

Het is dus ook verstandig deugdelijk advies in te winnen voorafgaand aan een opzegging of ontbinding van een aannemingsovereenkomst. Beëindiging van een aannemingsovereenkomst brengt veel keuzemomenten met zich mee die vergaande gevolgen kunnen hebben.

Vragen over een aannemingsovereenkomst?

Heeft u vragen over een aannemingsovereenkomst? Hebt u een conflict met uw aannemer? Wordt u als aannemer geconfronteerd met een ontevreden opdrachtgever? Neemt u dan gerust contact op Flinck Advocaten, via telefoonnummer 020 – 26 10 234 of e-mail: [email protected].