Erfdienstbaarheid: een feitelijk dulden of niet doen

Geplaatst door: Mathieu Vreeswijk

In de vastgoed praktijk wordt veel geprocedeerd omtrent erfdienstbaarheid. In een recente uitspraak van het Gerechtshof ’s Hertogenbosch is goed te zien dat niet altijd even goed wordt nagedacht over het formuleren van een recht van erfdienstbaarheid. De last die de erfdienstbaarheid op het dienende erf legt, kan bestaan uit een feitelijk dulden of niet doen. Er zijn twee uitzonderingen op deze regel, te weten de nevenverplichting of de verplichting tot het oprichten of onderhouden van gebouwen, werken, of beplantingen.

Dulden of niet doen

Bij een erfdienstbaarheid moet het in de regel dus gaan om een dulden of niet doen. Voorbeelden daarvan zijn:

• het dulden van het gebruik van een weg of pad;
• het niet wegnemen van uitzicht;
• het dulden van een inbreuk op een burenrecht zoals het hebben van een hoge schutting, of een raam in een gevel op de erfgrens.

Voor zover een erfdienstbaarheid buiten de grenzen van een ‘dulden of niet doen’ is geformuleerd, kunnen daar geen rechten aan worden ontleend. Recent is dat door het Gerechtshof ’s Hertogenbosch bevestigd. Bij de verkoop van een van drie aan elkaar geschakelde gebouwen had de verkoper bedongen dat ten behoeve van de aan hem verblijvende gebouwen een leidingnetwerk in stand zou blijven. Dit ten behoeve van levering van stadsverwarming, water en elektriciteit aan zijn gebouwen. Het verkochte gebouw had als enige een aansluiting op deze voorzieningen, welke werden doorgeleverd met tussenmeters aan de andere gebouwen. De nieuwe eigenaar heeft hier kort aan meegewerkt en vervolgens de leidingen van de verschillende voorzieningen afgesloten. De eigenaar van de afgesloten gebouwen vorderde schadevergoeding voor het realiseren van nieuwe aansluitingen. Hij stelde dat met het afsluiten van de leidingen inbreuk was gemaakt op zijn recht van erfdienstbaarheid.

Het gerechtshof had zich uit te laten over de vraag of dit binnen de reikwijdte viel van het ‘dulden of niet doen’ zoals bedoeld bij een recht van erfdienstbaarheid. Het oordeel was als volgt:

Dat de handelwijze van geïntimeerde geen handeling in strijd met deze erfdienstbaarheid oplevert, omdat de verplichting tot het doorleveren van stadverwarming, elektriciteit en water waarop de vordering ziet, een verplichting inhoudt om iets te doen. Deze verplichting kan, gelet op het bepaalde in artikel 5:71 BW, geen deel uitmaken van een erfdienstbaarheid.
Een duidelijke zaak. Het doorleveren van deze nutsvoorzieningen valt buiten de wettelijke kaders van het ‘dulden of een niet doen’. De notaris die de verkoper destijds heeft geadviseerd had dat naar mijn mening beter kunnen doen. Deze had namelijk kunnen adviseren voor deze verplichting in een kettingbeding op te nemen.

Advocaat vastgoed

Heeft u nog vragen over het bovenstaande artikel, neem dan vrijblijvend contact op met een van de gespecialiseerde advocaten vastgoedrecht van Flinck Advocaten via [email protected] of bel 020 – 2610234.