Verborgen gebreken en normaal gebruik garantie van de NVM koopakte

Mathieu Vreeswijk
Het is de schrik van elke huizenkoper, wanneer er verbrogen gebreken blijken te zijn. En wanneer verhindert een gebrek het normaal gebruik?

Inhoudsopgave

De schrik van elke huizenkoper. Na de woning te hebben verkregen blijkt dat er toch iets niet in de haak is. Bij de eerste stevige regenbui staat de woonkamer blank achter het door de verkoper achtergelaten wandtapijt zit een steeds maar groter wordende scheur in de muur of er vliegen in de eerste zomer insecten op zolder wat houthongerige boktorren blijken te zijn.

Een koper die hiermee wordt geconfronteerd heeft te maken met ‘verborgen gebreken’. De koper zal in het geval van verborgen gebreken de verkoper naar alle waarschijnlijkheid aansprakelijk willen stellen om zijn schade te verhalen. De vraag of de verkoper aansprakelijk is kan echter niet in een zucht worden beantwoord en zal van geval tot geval moeten worden beoordeeld.

In deze bijdrage wordt ingegaan op de ‘normaal gebruik garantie’ uit artikel 6.3 van de NVM koopakte (versie 2020) en artikel 7:17 BW inzake conformiteit. Hierin is bepaald dat de verkoper instaat voor de afwezigheid van gebreken die het ‘normaal gebruik’ van de woning (als woonhuis) verhinderen. Met andere woorden: de koper mag verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn.

Wat dient te worden verstaan onder ‘normaal gebruik’?

Het antwoord op deze vraag hangt mede af van hetgeen partijen daaromtrent in de koopovereenkomst hebben vastgelegd.

Zijn partijen niets specifieks overeengekomen, dan is in de jurisprudentie uitgemaakt dat daaronder naar gangbaar taalgebruik moet worden verstaan dat de woning moet kunnen worden bewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast (Parket bij de Hoge Raad – 10 december 2004 – ECLI:NL:PHR:2004:AR3633, Gerechtshof Amsterdam – 3 september 2019 – ECLI:NL:GHAMS:2019:3226, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden – 22 januari 2019 – ECLI:NL:GHARL:2019:537).

Voorbeelden van gebreken die het normale gebruik van een woning in de weg zouden kunnen staan, zijn bijvoorbeeld ernstige vocht- en schimmelaantasting, ernstige constructiegebreken, funderingsproblemen, de aanwezigheid van niet hecht gebonden asbest of (bodem)vervuiling met gevaarlijke stoffen.

Wanneer en waarvoor is de verkoper aansprakelijk?

Als aan een woning een gebrek kleeft dat aan het normale gebruik van de woning in de weg staat, dan is de verkoper in beginsel aansprakelijk voor de schade die de koper daardoor lijdt. De schade van de koper zal bestaan uit de kosten die hij zal moeten maken om de woning wel voor normaal gebruik daarvan geschikt te maken. Waarbij moet worden opgemerkt dat een verkoper niet aansprakelijk zal zijn wanneer het gaat om gebreken die voor de koper kenbaar waren of hadden moeten zijn.

Kenbare gebreken komen namelijk voor rekening en risico van koper. In een andere bijdrage wordt ingegaan op het kenbaarheidsbegrip en de omvang en reikwijdte van de onderzoeksplicht en de mededelingsplicht bij de koop van een woning.

Wanneer staat een gebrek aan normaal gebruik van een woning in de weg?

Of een gebrek aan normaal gebruik van een woning in de weg staat, is afhankelijk van alle feiten en omstandigheden van het geval. Om een idee te geven worden een aantal praktijkvoorbeelden besproken. De aanwezigheid van niet direct gevaarlijk hecht gebonden asbest in het dakbeschot van een woning staat bijvoorbeeld niet aan normaal gebruik van een woning in de weg (Rechtbank Midden-Nederland, 27 februari 2019, ECLI:NL:RBMNE:2019:954), terwijl bij de aanwezigheid van wel direct gevaarlijk, niet hecht gebonden, asbest dit wel het geval is (Rechtbank Oost-Brabant, 27 februari 20219, ECLI:NL:RBORB:2019:1059).

Of een lekkage aan normaal gebruik van een woning in de weg staat moet eveneens van geval tot geval worden beoordeeld. Een lekkage na hevige en/of langdurige regenval bij een woning van 50 jaar staat bijvoorbeeld niet aan normaal gebruik van de woning in de weg (Rechtbank Limburg, 10 mei 2017, ECLI:NL:RBLIM:2017:4193), maar een lekkage in een badkamer die ertoe leidt dat water op een andere verdieping naar buiten treedt weer wel (Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 18 juni 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:5106.

Met betrekking tot het ontbreken van een bouwvergunning voor een uitbouw van een woning is bijvoorbeeld geoordeeld dat dit niet aan het normale gebruik van die woning in de weg staat, omdat dit niet hoeft te betekenen dat een woning daardoor niet meer op een voldoende veilige manier kan worden bewoond of dat het woongenot wezenlijk daardoor wordt aangetast (Rechtbank Noord-Holland, 9 juli 2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:5544).

Het voorgaande komt er kort gezegd op neer dat de verkoper slechts aansprakelijk is voor wezenlijke gebreken, waardoor een woning niet geschikt is voor normaal gebruik. Als het gebrek niet ‘wezenlijk’ is, dan strandt het beroep van de koper op de garantie of non-conformiteit.

Verborgen gebreken en dwaling

Naast de ‘normaal gebruik garantie’ kan een koper in geval van verborgen gebreken ook een beroep doen op dwaling ex artikel 6:228 BW.

Een koper heeft gedwaald in het geval hij bij een juiste voorstelling van zaken de koop niet zou hebben gesloten of niet onder dezelfde voorwaarden. De koper zal dus moeten stellen en bewijzen dat hij de overeenkomst onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken heeft gesloten en dat de woning niet beantwoordt aan hetgeen hij op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Is dat het geval dan heeft koper de mogelijkheid om de koopovereenkomst (al dan niet gedeeltelijk) te vernietigen.

Zo werd dwaling onder meer aangenomen in een zaak waarin een verkoper had nagelaten om de koper te informeren over ernstige geluidsoverlast (Rechtbank Amsterdam, 18 juli 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:5104). De rechtbank was in die zaak van oordeel dat de verkoper de koper had moeten informeren dat hun onderburen ernstige geluidsoverlast van de vloer ervaren en dat zij daarover afspraken hebben gemaakt.

Verder volgt uit de jurisprudentie dat het beroep op dwaling door een koper echter wordt verworpen wanneer hij zijn onderzoeksplicht heeft verzaakt (Rechtbank Gelderland – 25 oktober 2018 – ECLI:NL:RBGEL:2018:5360, Rechtbank Noord-Holland – 8 november 2017 – ECLI:NL:RBNHO:2017:9162).

Conclusie

Gelet op het voorgaande moet van geval tot geval worden beoordeeld of er sprake is van verborgen gebreken en/of er mogelijkheden bestaan om de verkoper daarvoor aansprakelijk te houden. In grote mate zal dat ook afhangen van hetgeen partijen daarover hebben opgeschreven in de koopovereenkomst. Hierin kunnen diverse clausules worden opgenomen die aansprakelijkheid van de verkoper (verder) beperken, zoals bijvoorbeeld een ouderdomsclausule.

Anderzijds kunnen er in een koopovereenkomst ook garanties worden opgenomen omtrent de staat van de woning. Partijen doen er dus goed aan om voorafgaand aan de koop zich niet alleen bouwkundig maar ook juridisch te laten informeren.

Heeft u vragen over verborgen gebreken of wilt u advies bij het opstellen en/of beoordelen van een koopovereenkomst, neem dan gerust contact op met een van de advocaten vastgoed via 020 – 2610234.

Mathieu Vreeswijk

Mathieu Vreeswijk

Advocaat

Inhoudsopgave

Veelgestelde vragen

We hebben de meest voorkomende vragen alvast voor je beantwoord.

Wat zijn verborgen gebreken bij de koop van een woning?

Verborgen gebreken zijn tekortkomingen aan een woning die pas na de levering aan het licht komen en die bij een normale inspectie vóór de koop redelijkerwijs niet ontdekt hadden kunnen worden.

Het gaat om gebreken die al aanwezig waren ten tijde van de koop, maar die voor de koper niet zichtbaar of kenbaar waren. Denk bijvoorbeeld aan een lekkend plat dak waarvan de schade verborgen zit achter plafondplaten, of ernstige funderingsproblemen die pas later merkbaar worden.

De verkoper is aansprakelijk voor deze verborgen gebreken als hij deze kende of had moeten kennen.

Wanneer kan ik een beroep doen op verborgen gebreken?

U kunt een beroep doen op verborgen gebreken wanneer een tekortkomst pas na de koop blijkt te bestaan, terwijl deze bij een zorgvuldige inspectie niet was te ontdekken. Essentieel is dat u als koper binnen bekwame tijd na ontdekking van het gebrek de verkoper hiervan op de hoogte stelt.

De rechter beoordeelt per geval of sprake is van een verborgen gebrek, waarbij wordt gekeken naar de aard van het gebrek, het moment van ontdekking en of de koper voldoende onderzoek heeft verricht vooraleer de woning te kopen.

Wat is het verschil tussen verborgen gebreken en de normaal gebruik garantie?

Bij verborgen gebreken gaat het om tekortkomingen die verborgen waren en niet ontdekt konden worden bij een normale inspectie.

De normaal gebruik garantie daarentegen is een wettelijke garantie die inhoudt dat de verkochte zaak geschikt moet zijn voor normaal gebruik. Als een woning niet geschikt is voor normaal gebruik – bijvoorbeeld door structurele gebreken die het wonen onmogelijk maken – dan kan de koper zich op non-conformiteit beroepen, ongeacht of het gebrek verborgen was of niet.

Deze vormen van aansprakelijkheid kunnen naast elkaar bestaan.

Hoe kan ik aantonen dat er sprake is van een verborgen gebrek?

Om aan te tonen dat er sprake is van een verborgen gebrek, moet u bewijzen dat het gebrek al bestond ten tijde van de koop en dat het niet ontdekt kon worden bij een normale inspectie.

Een bouwkundig rapport opgesteld door een deskundige na ontdekking van het gebrek is hierbij vaak cruciaal. Ook moet u aantonen dat u de verkoper binnen redelijke termijn na ontdekking van het gebrek heeft geïnformeerd.

Bewaar alle correspondentie en documentatie zorgvuldig om uw positie te onderbouwen.

Welke rechtsmiddelen heb ik bij verborgen gebreken aan mijn gekochte woning?

Bij verborgen gebreken kunt u verschillende rechtsmiddelen inzetten. U kunt schadevergoeding vorderen voor herstelkosten, een prijsvermindering eisen, of in ernstige gevallen zelfs ontbinding van de koopovereenkomst vorderen.

De keuze hangt af van de ernst van het gebrek en de mate waarin het woongenot wordt aangetast. Het is raadzaam om juridisch advies in te winnen voordat u stappen onderneemt, zodat u de juiste strategie kiest en uw rechten optimaal benut.

Kan een verkoper zich vrijwaren van aansprakelijkheid voor verborgen gebreken?

Een verkoper kan zich in de koopovereenkomst niet volledig vrijwaren van aansprakelijkheid voor verborgen gebreken. Bedingen die alle aansprakelijkheid uitsluiten worden vaak als onredelijk bezwarend beschouwd, vooral bij verkoop aan consumenten.

Wel kan de verkoper bepaalde clausules opnemen die zijn aansprakelijkheid beperken, maar deze mogen niet zo ver gaan dat de kernverplichtingen worden uitgehold. Als de verkoper het gebrek kende of had moeten kennen, kan hij zich in principe niet beroepen op een vrijwaringsclausule.

Laat altijd een koopovereenkomst juridisch controleren voordat u tekent.