Mededelings- of onderzoeksplicht publiekrechtelijke bestemming

Geplaatst door: Mathieu Vreeswijk

Binnen het vastgoedrecht wordt regelmatig geprocedeerd over de onderzoeksplicht en de mededelingsplicht bij de aankoop van onroerend goed. Dit wordt relevant wanneer na de koop gebreken aan het licht komen waarvoor de koper gecompenseerd wil worden. Dit kunnen bouwkundige, maar ook juridische gebreken zijn. In deze bijdrage zal worden stilgestaan bij de mededelingsplicht en onderzoeksplicht ten tijde van koop wat betreft de publiekrechtelijke bestemming. Komt het voor rekening van de koper of de verkoper wanneer blijkt dat de woning is bestemd als bedrijfswoning, dienstwoning of agrarische woning?

Onderhandelen in goed vertrouwen

Uitgangspunt is dat koper en verkoper in goed vertrouwen met elkaar onderhandelen bij het tot stand komen van de koopovereenkomst. Daarbij heeft de verkoper de koper te informeren over de feiten en omstandigheden die hij kent, en waarvan hij weet of behoort te weten dat de koper deze informatie van belang acht bij het sluiten van de koopovereenkomst. Aan de andere kant heeft een koper zelfstandig onderzoek te doen naar de feiten en omstandigheden die hij/ zij relevant acht bij het sluiten de koopovereenkomst.

Mededelingsplicht of onderzoeksplicht bij bouwkundige gebreken

In een uitspraak van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch is kort gezegd uitgemaakt dat bij aan de verkoper bekende gebreken, de mededelingsplicht voor gaat op de onderzoeksplicht. Het Hof overweegt als volgt:

‘Het hof stelt voorop dat als regel een verkoper zich er niet op kan beroepen dat een koper zijn onderzoeksplicht heeft verzaakt, wanneer de verkoper zelf zijn mededelingsplicht niet heeft nageleefd. Indien het echter gaat om aspecten die de koper kende, was de mededelingsplicht die op de verkoper rustte navenant minder zwaar. Dat kan echter niet zover worden opgerekt dat dit ook zou gelden voor gebreken welke de koper (al dan niet bijgestaan door een deskundige, eventueel na onderzoek) had “behoren te kennen”, daar met een dergelijke opstelling afbreuk gedaan zou worden aan het in de aanhef van deze alinea verwoorde beginsel. Slechts indien zich de situatie voordoet dat het feitelijk niet goed anders kan dan dat de koper een bepaalde eigenschap heeft waargenomen is er in zoverre reden voor “objectivering” van de wetenschap van de koper.’

Als verkoper moeten dus alle relevante en bekende gebreken worden medegedeeld aan de koper. Dit is anders voor gebreken die (ook) aan de koper bekend zijn, of bij een bezichtiging direct in het oog springen. In het geval de verkoper bekend is met bijvoorbeeld: een lekkend dak, de aanwezigheid van houtwormen, verzakkingen etc., welke gebreken niet direct zichtbaar zijn dan doet hij er goed aan om deze mede te delen aan de koper.

Publiekrechtelijke bestemming van het verkochte

Van een koper wordt verlangd dat hij onderzoek doet naar de staat van de onroerende zaak en de mogelijkheden om de onroerende zaak te gebruiken. Onderdeel van dat onderzoek is het raadplegen van het bestemmingsplan. In de meeste standaard koopaktes zoals die van de NVM staat deze onderzoeksverplichting naar het bestemmingsplan voor de koper ook uitdrukkelijk opgenomen:

Model NVM 2008
Artikel 5.3 (…) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.
Toelichting daarop
In principe moet koper zelf nagaan welke publiekrechtelijke belemmeringen er op de onroerende zaak rusten. Te denken valt daarbij aan de bepalingen van een bestemmingsplan. Verkoper moet koper wel op de hoogte brengen van aanschrijvingen door overheid of nutsbedrijven.

Model NVM 2018
6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.
Toelichting daarop
In artikel 6.1 staat dat koper de onroerende zaak koopt in de staat waarin het zich bevindt ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst. De hoofdregel is dat verkoper in beginsel niet instaat voor de afwezigheid van (verborgen) gebreken. Met andere woorden: de onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen met inbegrip van alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Alle risico wordt dus in eerste instantie bij koper neergelegd. Dit geldt zowel voor feitelijke gebreken als voor overige gebreken voor zover deze niet als ‘bijzondere lasten’ in de zin van art. 7:15 van het Burgerlijk Wetboek zijn aan te merken. Artikel 6.2 gaat over die ‘bijzondere lasten’.

Gelet op de hoofdregel dat alle risico in eerste instantie op hem rust, wordt van koper verlangd dat hij tot op zekere hoogte onderzoek doet. Zo dient hij in beginsel zelf bij de gemeente te informeren welke bestemming krachtens het ter plaatse geldende bestemmingsplan op de onroerende zaak rust. Wel moet verkoper de hem bekende informatie aan koper verstrekken: hij moet dus in beginsel aan koper vertellen wat hij weet over de eigenschappen en (feitelijke) gebreken van de onroerende zaak.

Ook in de jurisprudentie is de vraag aan de orde gekomen of op een verkoper een mededelingsplicht rust ten aanzien van de publiekrechtelijke bestemming bij de verkoop van een onroerende zaak. Een recente uitspraak van het Gerechtshof Arnhem – Leeuwarden bevestigt, in de specifieke omstandigheden van het geval, dat de koper zich heeft te vergewissen van de publiekrechtelijke bestemming en dat op de verkoper ter zake daarvan geen mededelingsplicht rust:

Een mededelingsplicht kan niet worden aangenomen om dezelfde redenen. Daarbij wijst het hof erop dat [geïntimeerden] er in dit geval redelijkerwijs van uit mocht gaan dat [appellanten] ter zake zelf onderzoek zou verrichten (Hoge Raad 16 december 2016, ECLI:NL:HR:2016:2884), hetgeen bovendien is gepostuleerd in artikel 5.3 van de overeenkomst (‘Koper wordt geacht zich op de hoogte de hebben gesteld/heeft zich op de hoogte gesteld van het vigerende bestemmingsplan en overige regelgeving’)
De conclusie is dat een koper zelfstandig onderzoek heeft te doen naar de publiekrechtelijke bestemming van de verkochte onroerende zaak door het bestemmingsplan te raadplegen.

Meer informatie?

Heeft u nog vragen over de onderzoeksplicht en mededelingsplicht ter zake de publiekrechtelijke bestemming van een onroerende zaak? Neem dan contact op met een gespecialiseerde advocaat vastgoedrecht via 020 – 26 10 234 of via e-mail: [email protected]