Opzegging huurovereenkomst door verhuurder; dringend eigen gebruik

Geplaatst door: Willem van Agt

Een huurovereenkomst van woonruimte kan op verschillende manieren door de verhuurder worden beëindigd. Een daarvan is opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’. Maar wanneer is er sprake van dringend eigen gebruik? En aan welke voorwaarden moet een verhuurder voldoen voordat hij op deze grond een huurovereenkomst kan beëindigen? Advocaat mr. Willem van Agt van Flinck Advocaten legt uit.

Voorwaarden

Als een verhuurder het gehuurde zelf weer in gebruik wenst te nemen, dan kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen. In de regel zal de verhuurder de huurder daarvoor een (aangetekende) brief sturen waarin hij de huurovereenkomst opzegt. De huurder kan instemmen met de opzegging. Hierdoor eindigt de huurovereenkomst. Als de huurder echter niet akkoord gaat met de opzegging, dan zal er een procedure moeten worden gestart door de verhuurder.

De rechter kan een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst alleen toewijzen als er is voldaan aan de door de wet gestelde voorwaarden:
A) er moet sprake zijn van dringend eigen gebruik;
B) belangenafweging moet in het voordeel van de verhuurder uitvallen;
C) er moet voor de huurder passende woonruimte voorhanden zijn.

A. Dringend eigen gebruik

De verhuurder moet het gehuurde zelf gaan gebruiken of slopen. Of er moet sprake zijn van renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is om te kunnen spreken van dringend eigen gebruik. Vereist is ook dat het eigen gebruik daadwerkelijk dringend is. Enkel de wens van de verhuurder om het gehuurde te gebruiken is begrijpelijk maar niet spoedeisend en geen geldige reden voor opzegging. Een nieuwe eigenaar moet minstens drie jaar wachten voordat hij kan opzeggen op grond van eigen gebruik.

B. Belangenafweging

De rechter maakt altijd een belangenafweging. Volgens de Hoge Raad mag een beroep op dringend eigen gebruik van de verhuurder bij woonruimte niet te snel worden aangenomen. De beoogde bescherming van de huurder van woonruimte komt veel gewicht toe. Nagenoeg alle belangen van partijen worden tegen elkaar afgewogen. De meest voorkomende belangen zijn de oorzaak van de noodzaak tot eigen gebruik, andere alternatieven voor verhuurder, praktische of juridische beletsels aan het eind van de huur, emotionele band met de woonruimte, etc.

C. Passende woonruimte

De verhuurder hoeft niet zelf andere woonruimte aan de huurder aan te bieden. Dit kan ook een woonruimte zijn die in grootte, locatie, ligging of anderszins een wezenlijk ander woongenot biedt. Passend is afhankelijk van het inkomen van de huurder. Dat betekent dat de huurprijs van vervangende woonruimte hoger kan liggen dan de huidige huurprijs. De woonruimte moet ‘passen’ bij de portemonnee van de huurder.

Of er sprake is van dringend eigen gebruik en of de verhuurder de huurovereenkomst kan opzeggen, is dus altijd afhankelijk van de specifieke omstandigheden van het geval.

De opzegging

Artikel 7:271 BW stelt voorwaarden aan de opzegging:
1.tegen het einde van een maand,
2.per aangetekend schrijven,
3.al dan niet akkoord verklaren binnen 6 weken,
4.vermelding van de gronden voor de opzegging en het gebruik van een opzegtermijn (van minimaal 3 maanden/maximaal 6 maanden).

Als aan één van deze voorwaarden niet is voldaan kan er sprake zijn van een niet rechtsgeldige opzegging. De opzegging blijft dan zonder effect. Het is daarom van belang tijd en aandacht te besteden aan de opzegging.

Meer informatie?

Wilt u – tot slot – meer weten over een opzegging wegens dringend eigen gebruik? Heeft u een brief van uw verhuurder ontvangen of overweegt u zelf een procedure te starten? Aarzelt u dan niet om contact op te nemen met onze gespecialiseerde advocaat mr. Willem van Agt op telefoonnummer 020 – 26 10 234 of per e-mail: agt@flinckadvocaten.nl.

Geplaatst op: juli 12, 2019

Willem van Agt

Advocaat

Bij Flinck Advocaten houdt Willem zich met name bezig met het procederen en adviseren op het gebied van ondernemingsrecht, vastgoedrecht, verbintenissenrecht, beslag, executie en faillissementsrecht.

Meest recente artikelen