Mededelingsplicht en onderzoeksplicht: de prioriteitsregel

Inhoudsopgave

Mededelingsplicht en onderzoeksplicht

De conformiteitseis van artikel 7:17 BW is van toepassing op de koop van een woning. Dit betekent kort gezegd dat de afgeleverde woning aan de overeenkomst moet voldoen. Voldoet de afgeleverde woning hier niet aan, dan is er sprake van een gebrek. Een gebrek wordt als ‘non-conform’ gekwalificeerd.

De verkoper moet de koper inlichten over de gebreken waarmee de verkoper bekend is. Dit is de mededelingsplicht van de verkoper. Daartegenover staat de verplichting van de koper om onderzoek te verrichten naar de staat van de woning. De onderzoeksplicht. Bijna iedere discussie over (verborgen) gebreken wordt gevoerd over de mededelingsplicht en de onderzoeksplicht. Had de verkoper het gebrek mede te delen? Of moest de koper het gebrek kennen na onderzoek?

Prioriteitsregel

Door de Hoge Raad is de ‘prioriteitsregel’ ontwikkeld. Kort gezegd: wanneer de verkoper bij het sluiten van de koopovereenkomst inlichtingen had moeten geven aan de koper. Dan kan de verkoper zich niet succesvol beroepen op schending van de onderzoeksplicht door de koper. Dit wordt gerechtvaardigd door de gedachte dat de koper moet kunnen vertrouwen op mededelingen van de verkoper.

Uiteraard bestaan er uitzonderingen op de prioriteitsregel. Zo overwoog de Hoge Raad zelf al eens dat een volledig gebrek aan onderzoek kan meespelen in de hoogte van de schadevergoeding. Zelfs als vast komt te staan dat de verkoper tekort is geschoten in de mededelingsplicht. Ook in lagere rechtspraak speelde dat al eerder mee. Evenals de woning slechts eenmalig bezichtigen en aan het eind van die bezichtiging een bod uitbrengen dat aanmerkelijk lager was dan de vraagprijs.

Een vragenlijst waarin ‘goed’ wordt verklaard over een zaak die later gebrekkig blijkt, maakt niet dat er geen enkel onderzoek hoeft te worden verricht. De verkoper is dan niet automatisch tekortgeschoten in de mededelingsplicht. Dit is slechts een invulling van het feit dat de verkoper er kennelijk niet mee bekend was.

Ook het laten bijstaan door een deskundige (makelaar of bouwkundige) kan van invloed zijn op de prioriteitsregel. Namelijk als de ene partij deskundig wordt bijgestaan en de andere partij niet. Dan mag er meer verwacht worden van de partij die wordt bijgestaan. Worden zowel de verkoper als de koper door een deskundige bijgestaan, dan blijft de prioriteitsregel echter gelden.

Vragen over de prioriteitsregel?

Heeft u vragen over de prioriteitsregel? Of heeft u een andere vraag over een gebrek bij de koop of verkoop van een woning? Wordt u geconfronteerd met een ontevreden koper? Neemt u dan gerust contact op met Flinck Advocaten, via telefoonnummer 020 – 26 10 234 of e-mail: [email protected].