Gebreken koopwoning: non-conformiteit

Geplaatst door: Flinck Advocaten

Helaas komt het in de praktijk vaak voor dat nieuwe eigenaren van een woning na de overdracht voor onaangename verrassingen komen te staan. Zo zijn funderingsproblemen, vochtproblemen, gebrekkige dakconstructies of ernstige geluidsoverlast de bron van veel geschillen. Als de koper schade lijdt als gevolg van een dergelijk gebrek dan is de verkoper daar mogelijk aansprakelijk voor. Een teleurgestelde koper kan dan herstel afdwingen of een vergoeding voor de geleden schade op de verkoper verhalen.

Wanneer is een woning non-conform?

Er is sprake van non-conformiteit als een geleverde zaak niet aan de overeenkomst voldoet. Of daar sprake van is hangt af van de ‘aard van de zaak’ en de mededelingen van de verkoper. De verwachtingen rondom non-conformiteit zijn anders bij een kluswoning dan bij nieuwbouw. Volgens artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek mag de koper in ieder geval verwachten dat het gekochte voor normaal gebruik geschikt is. Volgens rechtspraak betekent ‘normaal gebruik’ dat de woning veilig bewoond kan worden, met een redelijke duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Bij bouwkundige gebreken zal al snel geen sprake zijn van normaal gebruik. De beoordeling hiervan hangt sterk af van de omstandigheden van het geval. Het beroep op non-conformiteit is uitgesloten als de koper met het gebrek bekend was of had kunnen zijn.

NVM-koopakte

Vaak wordt bij verkoop van een woning gebruikgemaakt van gestandaardiseerde overeenkomsten. Bijvoorbeeld een NVM-koopakte. Deze koopakte wijkt af van de wettelijke regelgeving rondom non-conformiteit. Uit artikel 6.1 volgt dat zowel zichtbare als onzichtbare gebreken in beginsel voor rekening en risico van de koper komen. Artikel 6.3 van de koopakte nuanceert dit dan door te stellen dat de verkoper in dient te staan voor afwezigheid voor gebreken die het ‘normaal gebruik’ verhinderen. Dit geldt echter niet wanneer de gebreken voor de kopers bekend waren ten tijde van de koop. Tot slot kan de verkoper zijn aansprakelijkheid beperken door extra clausules toe te voegen, bijvoorbeeld de ouderdomsclausule.

Gevolgen

Als de non-conformiteit vast komt te staan, dan heeft de koper recht op juiste nakoming. De koper kan de verkoper aanspreken tot herstel van de gebreken. Als dit onmogelijk is kan de overeenkomst (geheel of gedeeltelijk) worden ontbonden, waardoor deze ongedaan zal moeten worden gemaakt. Om deze ontbinding te rechtvaardigen dient het gebrek bij de woning echter wel aanzienlijk genoeg te zijn.

Advies en begeleiding

Als tussenpersoon hebt u op grond van de polisvoorwaarden van uw beroepsaansprakelijkheidsverzekering elke aansprakelijkstelling direct te melden. Zelf aansprakelijkheid erkennen kan leiden tot het vervallen van het recht op uitkering onder de verzekering. De (advocaat)kosten voor het voeren van verweer vallen onder de dekking van uw beroepsaansprakelijkheidsverzekering. Het vooraf afstemmen met de verzekeraar is echter noodzakelijk.

Advocaat aansprakelijkheid tussenpersoon

Heeft u vragen over gebreken en non-conformiteit van een woning? Of wilt u meer weten over de juridische gevolgen? Neem dan gerust contact op met Flinck Advocaten op telefoonnummer 020 – 26 10 234 of per e-mail: [email protected].