Go to Top

Kosten verrekenen met huur na gebreken

verrekenen met huurEen huurder van een woning of een bedrijfsruimte kan worden geconfronteerd met gebreken aan het gehuurde. Het kan dan voorkomen dat de verhuurder nalaat die te herstellen. Als de huurder besluit om zelf de herstelwerkzaamheden te laten uitvoeren, kan hij achterblijven met de kosten voor herstel en daardoor schade lijden. Advocaat mr. Sebastiaan Kieffer van Flinck Advocaten over de vraag of de herstelkosten voor rekening van de verhuurder komen en over de mogelijkheid voor een huurder tot het verrekenen van herstelkosten met nog te betalen huurtermijnen.

Herstelverplichting verhuurder

Een verhuurder is verplicht het vrije huurgenot van het gehuurde aan de huurder te verschaffen. Onderdeel hiervan is het voorkomen van gebreken aan het gehuurde. Uit de wet volgt dan ook het uitgangspunt dat indien gebreken zich voordoen, die gebreken in beginsel door de verhuurder moeten worden hersteld. Op deze herstelverplichting gelden drie (3) uitzonderingen:

  1. er doen zich “kleine gebreken” voor en die herstelwerkzaamheden behoren tot het normale huurdersonderhoud;
  2. herstel is feitelijk onmogelijk omdat bijvoorbeeld de zaak (of een gedeelte) is ‘vergaan’ ; of
  3. de herstelkosten zijn voor de verhuurder redelijkerwijs niet te vergen.

Indien zich gebreken aan een woning of een bedrijfsruimte voordoen en het herstel hiervan komt voor rekening van de verhuurder, dan dient de verhuurder een redelijke termijn te krijgen om die werkzaamheden aan te vangen. Indien de verhuurder in verzuim is om binnen een redelijke termijn gebreken te verhelpen, dan kan de huurder de herstelwerkzaamheden zelf ter hand nemen.

De vergoeding van herstelkosten

Indien een huurder de herstelwerkzaamheden zelf ter hand neemt, dan bepaalt artikel 7:206, derde lid, BW het volgende:

Is de verhuurder met het verhelpen in verzuim, dan kan de huurder dit verhelpen zelf verrichten en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk waren, op de verhuurder verhalen, desgewenst door deze in mindering van de huurprijs te brengen. Hiervan kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.

Een huurder kan dus herstelkosten verhalen op de verhuurder. Hierbij geldt dat hij alleen de “redelijke” herstelkosten in rekening kan brengen. De “redelijkheid” kan inhouden dat onnodig kostbare materialen voor herstel niet op de verhuurder kunnen worden verhaald.

Kosten verrekenen met huur

Indien een verhuurder weigert de herstelkosten te vergoeden, dan ligt de mogelijkheid voor om deze kosten te verrekenen met toekomstige huurtermijnen die de huurder dient te betalen. Naar de letter van de wet kan hiervan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken (zgn. “semi dwingend recht”). Dus ook indien verrekening contractueel is uitgesloten, dan mag de huurder alsnog kosten verrekenen met huur.

Kosten verrekenen met huur is eenvoudig te realiseren door middel van een (schriftelijke) verrekeningsverklaring. Kosten verrekenen met huur is daarenboven niet afhankelijk van de toestemming van de verhuurder. Volgens het toepasselijke artikel 6:127 BW is toestemming niet vereist.

Kosten verrekenen met huur verstandig?

Kosten verrekenen met huur is een eigenmachtige weg en lijkt eenvoudig en doeltreffend voor een huurder die achterblijft met herstelkosten die een verhuurder weigert te vergoeden. Aan deze verrekening kleeft echter een risico. Indien tussen partijen een juridische procedure wordt gevoerd over de vraag welke partij de herstelkosten dient te dragen, dan bestaat de kans dat een rechter oordeelt dat de herstelkosten niet voor rekening van de verhuurder, maar toch voor rekening van de huurder komen. Indien de huurder die herstelkosten dan al wel heeft verrekend met huur, dan bestaat de kans dat deze verrekening kwalificeert als een toerekenbare tekortkoming (omdat de huurder heeft nagelaten huur te betalen).

Ter illustratie wordt gewezen op een gerechtelijke uitspraak uit 2016. In deze situatie had een huurder van een winkelruimte negen (9) maanden geen huur betaald. Het gehuurde vertoonde gebreken vanwege een defecte riolering en schimmelvorming. In dit hoger beroep kort geding is bepaald dat de aanwezigheid van een gebrek de algehele terzijdestelling van het betalen van huur niet rechtvaardigt. Een beroep van de huurder op verrekening werd afgewezen door het Gerechtshof en de huurder werd veroordeeld de gehuurde bedrijfsruimte “met medeneming van het hare en de haren te ontruimen en ter beschikking te stellen”. De huurder diende binnen twee (2) weken na betekening van dat arrest de winkelruimte te verlaten.

Oplossing

Voordat een huurder besluit tot het eigenhandig (doen) herstellen van gebreken kan hij de rechter verzoeken om hiertoe te worden gemachtigd. Dit volgt uit artikel 3:299 BW. In dit artikel staat tevens het volgende: “De kosten die noodzakelijk zijn voor de uitvoering der machtiging, komen ten laste van hem die zijn verplichting niet is nagekomen. Kortom, nadat een huurder is gemachtigd gebreken te herstellen, dan staat daarmee ook vast dat die herstelkosten voor rekening van de verhuurder komen. Kosten verrekenen met huur is dan mogelijk zonder dat daardoor het einde van de huurovereenkomst wordt geriskeerd.

Meer informatie?

Voor meer informatie over kosten verrekenen met huur kunt u contact opnemen met advocaat huurrecht mr. Sebastiaan Kieffer van Flinck Advocaten op telefoonnummer 020 – 26 10 234 of per e-mail: kieffer@flinckadvocaten.nl.

Share on LinkedInShare on FacebookTweet about this on TwitterShare on Google+