Go to Top

Appartement verhuren, mag dat?

appartementEigenaars binnen hun gebouw kunnen de wens delen dat de verschillende appartementen niet worden verhuurd. Ten behoeve van de handhaving van de bestaande huisvrede, ziet men liever niet dat een eigenaar zijn appartement aan bijvoorbeeld een groep studenten of expats zal verhuren. Een verhuurverbod binnen een VvE kan dan passend zijn. Advocaat mr. Sebastiaan Kieffer van Flinck Advocaten bespreekt het verhuren van een appartement.

Korte vs. langdurige verhuur

Voor een goed begrip wordt eerst het onderscheid tussen korte en langdurige verhuur van een appartement binnen een VvE behandeld.

Korte verhuur is bijvoorbeeld vakantieverhuur via Airbnb. Deze verhuur kan worden aangemerkt als commerciële verhuur.  Voor deze korte verhuur geldt een algemeen verbod binnen elke VvE. Commercieel verhuren verhoudt zich namelijk niet met de bestemming “wonen” of “woonruimte” (uit de akte van splitsing). De VvE kan verhuur via Airbnb wel expliciet toestaan.

Langdurige verhuur kenmerkt zich als vaste bewoning van een appartement. Ten opzichte van vakantieverhuur is langdurige verhuur in beginsel toegestaan. Langdurige verhuur verhoudt zich wel met de woonbestemming. Expliciete toestemming van de VvE voor het in gebruik geven van een appartement is dus niet nodig, zie art. 5:120 lid 1 BW.

Een eigenaar mag in beginsel niet aan korte verhuur doen, maar mag op grond van de wet doorgaans wel zijn appartement langdurig verhuren. Een verbod tot langdurige verhuur lijkt dan ook een (onaanvaardbare) inbreuk op dit recht te zijn. De vraag die dan voorligt is of een verhuurverbod tot langdurige verhuur toch is toegestaan.

Verbod tot langdurige verhuur van een appartement toegestaan!

Een verbod tot langdurig verhuur van een appartement is mogelijk. De VvE komt namelijk ook de wettelijke bevoegdheid toe om voorschriften (lees: beperkingen) te stellen aan het gebruik, beheer en onderhoud van een appartement (“privé gedeelte). Dit volgt uit art. 5:112 lid 4 BW. Dergelijke voorschriften kunnen in de akte van splitsing of in een huishoudelijk reglement staan.

Ten aanzien van deze gebruiksbeperkingen bevestigde de rechtbank Noord-Nederland dat ook een verbod tot langdurige verhuur is toegestaan. Een (expliciet) verhuurverbod kan dus door de VvE worden vastgesteld. De voorwaarde hiervoor is wel dat het verhuurverbod voor iedereen kenbaar is.

Kenbaarheid van het verhuurverbod

Het verhuurverbod moet blijken uit de akte van splitsing. Een akte van splitsing dient namelijk in de openbare registers te zijn gedeponeerd (ex art. 5:139 lid 5 BW). Dit geldt ook na een wijziging van deze akte. Een verhuurverbod is daarmee kenbaar voor niet-leden van de VvE omdat zij bijvoorbeeld het Kadaster kunnen raadplegen en de akte van splitsing (inclusief verhuurverbod) kunnen inzien.

Een nieuw lid van de VvE die een appartement koopt met het plan om te gaan verhuren, is dan ook gehouden aan het geldende verhuurverbod, dat is geregistreerd. Immers, voor de aankoop van zijn appartement had hij kennis kunnen (en behoren) te nemen van de akte van splitsing, en daarmee van het verhuurverbod.

Indien de Vergadering van de VvE vóór aankoop van het appartement heeft besloten tot wijziging van de splitsingsakte met een verhuurverbod, maar die nog niet heeft laten inschrijven in het Kadaster, dan kan de VvE het verhuurverbod in beginsel niet aan de nieuwe eigenaar tegenwerpen.

Inhoud van het verhuurverbod

Een verhuurverbod is toegestaan, maar deze bepaling kan natuurlijk niet zodanig zijn geformuleerd dat in concreto strijd zou zijn met de goede zeden of de openbare orde. Hiervan kan sprake zijn bij een verhuurverbod voor personen van een bepaald ras of religie. Dan is nietigheid aan de orde, zie art. 3:40 BW.

Meer informatie over het verhuren van een appartement?

Wilt u weten over het verhuren van uw appartement Of bent u het niet eens met het besluit tot een verhuurverbod en wenst u dat besluit te vernietigen? Aarzelt u dan niet om contact op te nemen met gespecialiseerd VvE-recht advocaat mr. Sebastiaan Kieffer van Flinck Advocaten op telefoonnummer 020 – 26 10 234 of per e-mail: kieffer@flinckadvocaten.nl.