Vormerkung verbeterde werking bij beslag op de koopsom

Geplaatst door: Mathieu Vreeswijk

In de beslag- en exeuctierechtelijke praktijk was het gebruikelijk om naast beslag op een onroerende zaak, eveneens (derden)beslag te leggen op de koopsom die door de beslagene zou worden ontvangen bij levering van de onroerende zaak. Kopers van een onroerende zaak konden zich tegen een beslag op de onroerende zaak door een schuldeiser van de verkoper wapenen door de koop in te schrijven ex artikel 7:3 BW. De zogenaamde ‘vormerkung’. In het geval er naast beslag op de onroerende zaak ook beslag op de koopsom (onder de koper en/of de notaris) werd gelegd, was de transactie alsnog geblokkeerd. Immers wanneer de koopsom niet vrijelijk door de verkoper zou worden ontvangen, zal de notaris niet tot levering overgaan. In een eerdere bijdrage ‘Beslag op koopsom, vormerkung hindert niet’ schreef ik dat de Hoge Raad in 2013 nog heeft beslist dat een beslag op de koopsom de koper met een ingeschreven koopakte niet beschermt. De wetgever heeft de positie van de koper die de koopakte heeft ingeschreven per 1 januari 2016 versterkt door een aantal wetswijzigingen door te voeren. 

Uitleg wetswijzigingen betreffende beslag op koopsom en ‘vormerkung’

I. Een koper van een onroerende zaak die de koop heeft ingeschreven (ex artikel 7:3 BW), geniet bescherming tegen een later beslag op de woning én de levering wordt niet meer geblokkeerd door een (eventueel) beslag op de koopsom. De koper kan de koopsom (ondanks het beslag) bevrijdend betalen aan de notaris en de levering kan dan toch plaatsvinden.

II. Beslagleggers op de onroerende zaak, in de situatie dat na inschrijving van de koopakte beslag op de onroerende zaak wordt gelegd, kunnen zich verhalen op de ‘overwaarde’ van de onroerende zaak. Het beslag op de onroerende zaak verschiet van kleur in een beslag op het gedeelte van de koopsom dat de notaris na levering voor de verkoper zal houden.

Wetswijzigingen m.b.t. ‘vormerkung’ en beslag vanaf 1 januari 2016

In artikel 455 lid 2 Rv wordt «475c» vervangen door «475i».

Aan artikel 475 lid 1 Rv wordt sub e. toegevoegd:

een vermelding dat in weerwil van het beslag de koopsom aan de notaris kan worden betaald, in geval het beslag is gelegd op de vordering tot betaling van de koopsom van een onroerende zaak, nadat de koop van de zaak is ingeschreven in de openbare registers, bedoeld in afdeling 2 van titel 1 van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek, op de wijze die is voorgeschreven in artikel 3 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek;

Aan artikel 475h Rv wordt een derde lid toegevoegd:

In afwijking van het eerste lid kan een in weerwil van het beslag gedane betaling aan de notaris ten behoeve van de overdracht van een onroerende zaak tegen de beslaglegger worden ingeroepen, indien dit beslag is gelegd nadat de koop van de zaak is ingeschreven in de openbare registers, bedoeld in afdeling 2 van titel 1 van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek, op de wijze die is voorgeschreven in artikel 3 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.

Artikel 507b Rv wordt toegevoegd

Een beslag gelegd op een onroerende zaak nadat de koop van de zaak is ingeschreven in de openbare registers, bedoeld in afdeling 2 van titel 1 van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek, op de wijze die is voorgeschreven in artikel 3 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, rust na de levering van de zaak op het deel van de koopprijs dat de notaris ten behoeve van de verkoper onder zich houdt, op voorwaarde dat de levering heeft plaatsgevonden binnen de termijn genoemd in lid 4 van artikel 3 van Boek 7.

In artikel 726 lid 1 Rv wordt na 507a «, 507b» ingevoegd.

En de overgangsrechtelijke bepaling

Deze wet is niet van toepassing op een beslag op als bedoeld in artikel 475h, derde lid, van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, gelegd voor het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet.

Meer informatie

De vastgoedrecht advocaten van Flinck Advocaten in Amsterdam adviseren u graag in beslag- en executierechtelijke vraagstukken. Voor meer informatie neemt u contact op met een van onze vastgoedspecialisten via [email protected] of telefonisch via 020 – 26 10 234