Vervangende machtiging wijziging splitsingsakte

Geplaatst door: Willem van Agt

Voor het wijzigen van de splitsingsakte is medewerking van alle appartementseigenaren noodzakelijk. Als het bestuur van de VvE akkoord is met de wijziging, volstaat 80% van het aantal stemmen. In beide gevallen dienen alle beperkt gerechtigden (bijvoorbeeld hypotheekverstrekkers) akkoord te zijn. Het wijzigen van de splitsingsakte is dus geen gemakkelijke opgave. Indien een (of meerdere) eigenaren niet reageren of op onredelijke gronden weigeren de splitsingsakte te wijzigen, kan de kantonrechter worden verzocht om een vervangende machtiging te geven om de splitsingsakte te wijzigen.

Waarom vervangende machtiging

Soms is het nodig of gewenst om de splitsingsakte te wijzigen. In grote VvE’s gebeurt het geregeld dat niet voldoende appartementseigenaren komen opdagen op vergaderingen. In kleine VvE’s gebeurt het geregeld dat één appartementseigenaar (die meer dan 20% van de stemmen heeft) dwars ligt. In die gevallen biedt de wet de mogelijkheid om de benodigde stemmen te vervangen door machtiging van de kantonrechter. Het uitroepen van (nog) een vergadering heeft immers geen zin.

Vereisten

Vervangende machtiging voor wijziging van de splitsingsakte is geregeld in artikel 5:140 BW. Vereist is dat het verzoek om vervangende machtiging wordt gedaan door tenminste 50% van het aantal stemmen. De vervangende toestemming voor de beoogde wijziging van de splitsingsakte kan worden verleend indien één of meerdere appartementseigenaren zonder redelijke grond weigeren daaraan zijn toestemming of medewerking te verlenen.

Voorbeelden onredelijke gronden

Praktijkvoorbeelden waarin de kantonrechter de machtiging heeft verleend zijn:

• De splitsingsakte bepaalt dat besluiten van de VvE enkel unaniem genomen kunnen worden, terwijl een appartementseigenaar (tevens bestuurder) weigert vergadering uit te schrijven of te verschijnen op uitgeroepen vergadering;
• De splitsingsakte en splitsingstekening beantwoorden niet aan de feitelijke situatie, maar onvoldoende appartementseigenaren of beperkt gerechtigden hebben gereageerd;
• Modelreglement is dusdanig verouderd dat het praktisch niet meer werkzaam is. Bijvoorbeeld omdat de boetebepalingen zijn gemaximeerd op ƒ 50,-;
• De breukdelen zijn bij de splitsingsakte onjuist vastgesteld waardoor de (maandelijkse) bijdrage aan servicekosten per appartementseigenaar onjuist is, maar enkele appartementseigenaren weigeren dit op orde te maken (omdat de servicekosten dan voor hen omhoog gaan).

Procedure kantonrechter

De procedure voor vervangende machtiging tot wijziging van de splitsingsakte wijkt niet of nauwelijks af van een procedure tot vernietiging van een besluit of vervangende machtiging voor toestemming of medewerking van de VvE voor andere handelingen dan wijziging van de splitsingsakte. De procedure wordt ingeleid met een verzoekschrift bij de kantonrechter. De bevoegde kantonrechter is de kantonrechter van het arrondissement waarbinnen het gebouw is gelegen.

De griffier roept de verzoeker, de VvE, alle appartementseigenaren en alle beperkt gerechtigden op. Zij kunnen verweer voeren door het indienen van een verweerschrift. In de regel zal de kantonrechter het verzoek op een zitting behandelen. Als de rechter tot het oordeel komt dat de weigering om de splitsingsakte onredelijk is, zal hij het verzoek toewijzen en de vervangende machtiging verlenen.

Bent u het niet eens met de weigering van de VvE om medewerking of toestemming te verlenen? Of wordt u als VvE (bestuur) geconfronteerd met een eigenaar die een verzoek tot vervangende machtiging heeft ingediend? Neem dan contact op met een gespecialiseerde advocaat vastgoedrecht via 020 – 26 10 234 of via e-mail: [email protected]