Toewijzing gemeenschappelijke ruimte aan één eigenaar

Geplaatst door: Willem van Agt

In veel VvE’s wordt op een gegeven moment het verzoek gedaan een deel van een gemeenschappelijke ruimte in exclusief gebruik te krijgen, door dit bij het privé gedeelte te betrekken. Bijvoorbeeld een deel van het trappenhuis zodat de toegangsdeur onderaan kan worden verplaatst. Of een deel van de gemeenschappelijke binnenplaats voor een uitbouw. Maar ook een zolder. Of kelder. In een recente uitspraak van de Hoge Raad zijn de spelregels daarover verduidelijkt.

Wijziging splitsingsakte en vernietiging besluit

Voor het permanent aan één appartementseigenaar toebedelen van (een deel van) een gemeenschappelijk deel is wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk. Dit kwalificeert namelijk niet als een beheers handeling. Dit is een beschikkingshandeling.

Een wijziging van een splitsingsakte kan in beginsel met alle eigenaren of met 80% van de eigenaren en het bestuur. In dat laatste geval geldt dat het besluit wordt vernietigd als de minderheidsstem dat vordert. Dit volgt uit artikel 5:140b lid 1 BW. De vordering kan alleen worden afgewezen, als die partij geen schade leidt of voldoende schadeloos wordt gesteld. Dit volgt uit artikel 5:140b lid 3 BW.

Kortom, uitgangspunt is vernietiging, tenzij een uitzonderingsgrond zich voor doet. Dit ter bescherming van een minderheidseigenaar. Tot zo ver niets onduidelijk.

Recente casus

De volgende casus heeft uiteindelijk tot het oordeel van de Hoge Raad geleid. Eén appartementseigenaar wilde de zolder aan zijn privégedeelte toevoegen. Een andere appartementseigenaar de kelder. Daarvoor betaalden zij een (beperkte) vergoeding aan de VvE. Ook hun breukdelen gingen beperkt omhoog. De vergadering van de VvE stemde in met het verzoek de splitsingsakte te wijzigen, met een meerderheid van ‘ruim 80%’. En dus niet unaniem.

Een appartementseigenaar die het hier niet mee eens was, is een procedure tot vernietiging van dit besluit gestart. Waar de rechtbank de vernietiging afwees, ging het Gerechtshof wel tot vernietiging van het besluit over. Op grond van artikel 5:140b leden 1 en 3 BW volgt vernietiging van het besluit indien niet blijkt dat de ontevreden appartementseigenaar als gevolg van de wijziging geen schade lijdt. De VvE draagt op dit punt de bewijslast. Doordat niet voldoende is gebleken dat deze appartementseigenaar door wijziging van de akte geen schade zal lijden wordt het besluit vernietigd.

Daarbij overwoog het Gerechtshof nog dat de kosten voor het wijzigen van de splitsingsakte niet worden beschouwd als schade in de zin van dit artikel.

Oordeel Hoge Raad

Vervolgens kwam de kwestie bij de Hoge Raad. Die oordeelt vrij makkelijk dat er een gebrek aan belang is bij cassatie. De daaropvolgende overwegingen ten overvloede zijn echter wel interessant voor de praktijk.

De nieuwe mogelijkheid om niet met alle appartementseigenaren de akte te wijzigen maar met 80% en het bestuur is geïntroduceerd op 1 mei 2005. Op dat moment is een wetswijziging doorgevoerd. Tot dat moment was voor wijziging van de splitsingsakte steeds de medewerking van alle appartementseigenaars nodig. Dat bleek een nagenoeg praktische onmogelijkheid op te leveren. Reden om de wet te wijzigen. Om voldoende recht te doen aan de belangen van appartementseigenaars die een beoogde wijziging van de akte van splitsing niet steunen, is de regeling van artikel 5:140b BW ingevoerd.

De Hoge Raad zag zich genoodzaakt de vraag te beantwoorden of de nieuwe mogelijkheid wel van toepassing is op deze situatie. Een situatie waarbij een gedeelte dat een gemeenschappelijke bestemming heeft, wordt toegedeeld aan één van de appartementseigenaars. De Hoge Raad vond dit niet voor de hand liggen. Toedeling is een daad van beschikking. Daarvoor is levering vereist. De VvE is slechts bevoegd tot vertegenwoordiging van de gezamenlijke appartementseigenaars voor zover het gaat om het beheer van de gemeenschap (artikel 5:126 leden 1 en 5 BW). Daarom moet volgens de Hoge Raad worden aangenomen dat een wijziging van de splitsingsakte, zoals hier, slechts kan met alle eigenaars. En dus niet met de nieuwe mogelijkheid van 80% en het bestuur. De hoofdregel is immers 100% van de eigenaren.

Oftewel, een unaniem besluit is nodig om een gemeenschappelijk deel aan één appartementseigenaar toe te bedelen. Of een vervangende machtiging van de kantonrechter als unanimiteit niet wordt gehaald.

Helemaal ten overvloede gaat de Hoge Raad nog in op de kosten van de wijziging. En oordeelt anders dan het Gerechtshof. Onder schade vallen ook de kosten van de wijziging. Voor zover die kosten komen voor de gezamenlijke eigenaars die geen belang hebben bij de wijziging. Als een appartementseigenaar dus een gemeenschappelijk deel wilt kopen, komen de kosten voor zijn rekening. Anders levert dit schade op bij een andere appartementseigenaar.

Vragen over wijziging van de splitsingsakte?

Heeft u vragen over het wijzigen van de splitsingsakte? Wilt u een deel van een gemeenschappelijk deel kopen van de VvE? Of heeft u een andere vraag over een VvE geschil? Neemt u dan gerust contact op met advocaat Willem van Agt van Flinck Advocaten, via telefoonnummer 020 – 26 10 234 of e-mail: [email protected].