Tekortkoming in de nakoming van de NVM koopovereenkomst

Geplaatst door: Mathieu Vreeswijk

Uitgangspunt in het contractenrecht is het rechtsbeginsel pacta sunt servanda. Helaas komt het voor dat afspraken uit een contract niet worden nageleefd. In deze blog bespreken we de gevolgen van de tekortkoming in de nakoming van de NVM koopovereenkomst. Denk aan het ontbinden van de koopovereenkomst of het opleggen van contractuele boetes. Wat kan een koper doen wanneer er niet (op tijd) geleverd wordt? Wat kan een verkoper doen wanneer er niet (op tijd) betaald wordt? Advocaat Mathieu Vreeswijk van Flinck Advocaten bespreekt de tekortkoming in de nakoming.

Remedies

Als een (ver)koper zijn verplichtingen op grond van de koopovereenkomst niet (correct) nakomt, dan is sprake van wanprestatie en kan de (ver)koper nakoming of ontbinding van de koopovereenkomst vorderen.

Als bij aankoop van onroerend goed gebruik is gemaakt van de NVM koopakte (koopakte woning), dan is in artikel 11 van de NVM koopakte (model 2020) bepaald dat ontbinding van de koopovereenkomst op grond van wanprestatie slechts mogelijk is na voorafgaande ingebrekestelling. Ingevolge artikel 11.1 NVM koopakte kan de koopovereenkomst door middel van een schriftelijke verklaring slechts worden ontbonden, als de nalatige partij – na ingebreke te zijn gesteld – gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van een of meer van haar uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen.

Stel dat een koper de koopsom niet op de overeengekomen datum heeft betaald, dan dient de verkoper de koper een brief te sturen, waarin hij aangeeft dat hij de koper een redelijke termijn geeft om alsnog de koopsom te voldoen. In de NVM koopakte is deze termijn vastgesteld op 8 dagen. Indien de koper niet binnen die termijn de koopovereenkomst nakomt, dan raakt hij in ‘verzuim’ en kan de verkoper de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden.

Contractuele boetes NVM koopakte

In het geval van ontbinding van de koopovereenkomst door een tekortkoming van een der partijen maakt op grond van artikel 11.2 NVM koopakte dat er een opeisbare boete van 10% van de koopsom verschuldigd raakt. Dit onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.

Als de niet tekortschietende partij geen ontbinding, maar nakoming van de koopovereenkomst verlangt, dan geldt op grond van artikel 11.3 NVM koopakte dat de koper een boete verschuldigd is van drie promille (3‰) van de koopsom per dag met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete. Mocht de verkoper na verloop van tijd alsnog de koopovereenkomst ontbinden, dan zal de nalatige koper een boete verschuldigd zijn van tien procent (10%) van de koopsom verminderd met het reeds in de vorm van een dagboete betaalde bedrag (ex artikel 11.3 NVM koopakte). Het betreft een aanpassing van de NVM akte analoog aan diverse rechtspraak. Hierin is namelijk uitgemaakt dat de dagboete van drie promille (3‰) van de koopsom per dag (ex artikel 11.2 NVM koopakte) niet naast de gefixeerde boete van tien procent (10%) van de koopsom kan worden gevorderd (ex artikel 11.3 NVM koopakte) (Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, 4 december 2019, ECLI:NL:GHSHE:2018:5067).

Matiging contractuele boete

Ingevolge artikel 6:94 lid 1 BW kan de rechter op verlangen van de schuldenaar een contractuele boete matigen, indien de billijkheid dit eist. Het voorgaande komt erop neer dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt (Hoge Raad, 16 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:207). Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. (Hoge Raad – 27 april 2007 – ECLI:NL:HR:2007:AZ6638, Hoge Raad – 16 februari 2018 – ECLI:NL:HR:2018:207 & Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch – 4 december 2019 – ECLI:NL:GHSHE:2018:5067).

Voorop moet worden gesteld dat rechters terughoudend gebruik moeten maken van hun matigingsbevoegdheid, omdat anders de prikkel tot nakoming aan kracht zal inboeten. Wel mag een rechter bij de beoordeling van een matigingsberoep gewicht toekennen aan de hoedanigheid van een partij als particulier (Hoge Raad 13 juli 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW4986). Kortom, een rechter zal de contractuele boete slechts matigen, als de boete tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt.

In een zaak waarin een partij geen werkelijke schade had geleden door de tekortkoming van zijn wederpartij, maar wel een aanzienlijke schadevergoeding op grond van de NVM koopakte had gevorderd, oordeelde het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch dat de contractuele boete moest worden gematigd vanwege de grote discrepantie tussen de werkelijke schade en de omvang van de verbeurde boete (Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, 4 december 2019, ECLI:NL:GHSHE:2018:5067). Ook de Rechtbank Midden-Nederland ging tot matiging van een contractuele boete over, omdat sprake was van een wanverhouding tussen de schade en de boete (Rechtbank Midden-Nederland, 9 mei 2018, ECLI:NL:RBMNE:2018:1936). In die zaak werd door de rechtbank geoordeeld dat het niet redelijk is dat een particulier een boete van EUR 36.000,00 verschuldigd raakt en daardoor in grote financiële problemen raakt terwijl de wederpartij slechts beperkte schade lijdt.

Komt uw wederpartij de koopovereenkomst niet na of heeft u vragen over de vordering tot nakoming of ontbinding van de koopovereenkomst? Neem dan vrijblijvend contact op met een vastgoed advocaat van Flinck Advocaten via 020 – 2610234.

Mathieu Vreeswijk

Mathieu Vreeswijk

Advocaat

Bij Flinck Advocaten houdt Mathieu zich met name bezig met het procederen en adviseren op het gebied van ondernemingsrecht, vastgoedrecht, verbintenissenrecht, beslag, executie en faillissementsrecht.

Meest recente artikelen