Spoedwet tijdelijke huurcontracten, wel of niet verlengen?

Geplaatst door: Mathieu Vreeswijk

Sinds de Wet Doorstroming huurmarkt is het mogelijk om een woning tijdelijk te verhuren zonder dat er ‘huurbescherming’ ontstaat. Wel zijn er diverse voorwaarden als gevolg waarvan het verlengen van een tijdelijk contract niet zonder meer mogelijk is. Er zal in dat geval namelijk een ‘gewoon’ huurcontract ontstaan, waarbij de verhuurder zich – behoudens zeer beperkte opzeggingsgronden – voor onbepaalde tijd aan een huurder verbindt. Hoe ga je daar als verhuurder mee om in het geval een huurcontract afloopt in de huidige crisis? In deze bijdrage zal ik daarop ingaan, en daarbij ook de actuele ontwikkelingen in de politiek bespreken.

Verlengen van een tijdelijke huurovereenkomst, niet zonder gevolgen

Een huurovereenkomst aangegaan voor een periode korter dan twee jaar betreffende een zelfstandige woonruimte, kan op grond van artikel 7:271 BW tijdelijk worden aangegaan. Een dergelijke huurovereenkomst kan niet worden verlengd zonder het tijdelijk karakter te verliezen. Dat geldt voor de huurovereenkomst die na verloop van twee jaar wordt verlengd, maar ook voor een huurovereenkomst die eerstens voor een jaar is aangegaan en bijvoorbeeld met een jaar wordt verlengd. Ook al wordt de maximale termijn van twee jaar niet overschreden.

Het verlengen van een tijdelijke huurovereenkomst zal dus problemen geven. Wat te doen wanneer een huurovereenkomst op dit moment afloopt en de huurder in de huidige omstandigheden (redelijkerwijs) niet kan verhuizen? Verhuurders zullen de huurder vaak wel tegemoet willen komen, maar willen zich niet branden aan de juridische gevolgen.

Huidige (on)mogelijkheden verlengen tijdelijke huurovereenkomsten

In de praktijk werd door verhuurders er nog wel eens voor gekozen om een vaststellingsovereenkomst te sluiten waarbij de huurder na het beëindigen van de huur, uiterlijk binnen een paar maanden had te vertrekken, waarbij gedurende de ontruimingsperiode een ‘vergoeding’ werd betaald gelijk aan de huurprijs. Ook dit is niet zonder risico’s (zie bijvoorbeeld het arrest van het hof Den Haag). Een rechter kan tot de conclusie komen dat de huur is voortgezet in plaats van beëindigd met de overeengekomen ontruimingstermijn met als gevolg een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Een andere optie is om na beëindiging van de huurovereenkomst niet direct tot ontruiming over te gaan, maar daar wel (schriftelijk) op aan te sturen. Waarbij in deze crisistijd ontruimingsverzoeken niet zullen worden behandeld. In de zijlijn van de ontruiming kan een vergoeding worden verlangd voor het gebruik na het einde van de huurovereenkomst. Dit zijn allemaal ‘oplossingen’ waar in juridisch perspectief wel wat op af te dingen is. De kern is dat wanneer betaald wordt in ruil voor het genot van een woning er al snel gesproken wordt over (het voortzetten van) een huurovereenkomst. Worden daarbij de regels ex 7:271 BW overtreden, dan riskeert de verhuurder een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Spoedwet tijdelijke huurovereenkomsten

Wanneer een tijdelijke huurovereenkomst afloopt in de huidige crisis en je wilt als verhuurder een huurder tegemoetkomen, dan wringt de schoen dus in juridisch perspectief. Dat is ook door de politiek opgemerkt en tijdens het schrijven van dit artikel wordt er gewerkt aan een spoedwet ‘Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomst’. Hoe deze wet er precies uit gaat zien is op dit moment nog niet bekend gemaakt. Wel is te lezen in berichtgeving van de rechtspraak dat er vermoedelijk gewerkt zal worden met een gerechtelijke procedure, die het voor een verhuurder mogelijk maakt om een tijdelijk huurovereenkomst te verlengen. De rechtspraak schrijft:

‘Verzoeken tot verlenging huurovereenkomst:

Een verzoek tot verlenging huurovereenkomst op grond van de Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomst wordt aangemerkt als urgente zaak, mits de verhuurder voldoende onderbouwd heeft welke urgentie hij heeft. De urgentie is ter beoordeling aan de zaaksrechter.’

Hoe dit precies in het vat gegoten zal worden, is op dit moment onduidelijk. Wel is duidelijk dat de rechtbank voor een dergelijke procedure beschikbaar zal zijn gedurende de maatregelen.

Meer informatie?

Wordt u als verhuurder geconfronteerd met een tijdelijk contract dat afloopt en wilt u advies over hoe het best te handelen in de huidige situatie, neem dan contact op met een gespecialiseerde advocaat vastgoedrecht via 020 – 26 10 234 of via e-mail: [email protected].