Short stay verhuur van een huurwoning

Geplaatst door: Mathieu Vreeswijk

Het komt tegenwoordig veelvuldig voor dat een (sociale) huurwoning door een huurder tijdelijk wordt onderverhuurd aan bijvoorbeeld toeristen. Vooral in de randstad en met name de grote steden is de zogenaamde ‘short stay verhuur’ via websites zoals Airbnb populairder dan ooit. Voor een huurder lijkt dit wellicht een gemakkelijke manier om extra inkomsten te genereren maar hij zal er op bedacht moeten zijn dat dergelijke (onder)verhuur vaak niet is toegestaan. Een verhuurder kan deze verboden onderverhuur tegen gaan. In veel gevallen is het zelfs mogelijk om bij de rechter ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. Wanneer is short stay verhuur verboden en wat is eigenlijk de grondslag van dat verbod? Advocaat mr. Mathieu Vreeswijk van Flinck Advocaten over de verboden short stay verhuur van een huurwoning.

De regels, onderverhuur van een woning is vaak niet toegestaan

De wet geeft in artikel 7:244 BW dat:

1. de huurder van een woonruimte niet bevoegd is het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven. Voorts geeft de tweede zin van het artikel dat;
2. de huurder van een zelfstandige woning, die in die woning zijn hoofdverblijf heeft (en blijft hebben), in beginsel wel bevoegd een deel van zijn woning (onder) te verhuren, de zogenaamde ‘hospitaverhuur’.

Deze regeling (1. en 2.) is van ‘regelend recht’ zodat hiervan in een huurovereenkomst kan worden afgeweken. Aan toeristen zal in de meeste gevallen de gehele woning kort ter beschikking worden gesteld zodat vooral hetgeen onder 1. relevant is. Naast het wettelijke verbod geldt dat in ver uit de meeste huurovereenkomsten algemene bepalingen van toepassing zijn verklaard waarin ook het gedeeltelijk in gebruik geven van een woning is uitgesloten. In die Algemene Bepalingen (ROZ) is (in artikel 1.3) opgenomen dat een huurder voor (onder)verhuur van (een deel van) zijn woning toestemming nodig heeft van de verhuurder. Er is daarmee afgeweken van de wettelijke bepaling, waarmee iedere vorm van onderverhuur is verboden zonder (schriftelijke) toestemming van de verhuurder.

Onderverhuur, strijd met de huurovereenkomst

Verhuurt een huurder – zonder toestemming – (een gedeelte van) zijn woning korte periodes aan toeristen en handelt hij dus in feite in strijd met de huurovereenkomst (mogelijk ook met de wet), dan pleegt hij daarmee wanprestatie jegens de verhuurder op grond waarvan de verhuurder de huurovereenkomst mogelijk kan laten ontbinden. Een voorbeeld hiervan is te vinden in een uitspraak van de voorzieningenrechter te Amsterdam. Het betrof:

• commerciële,
• telkens kortdurende verhuur aan toeristen,
• waarvoor een in vergelijking met de feitelijke huurprijs zeer hoge huurprijs werd gevraagd.

Dit resulteerde in een zodanige tekortkoming dat voorshands kon worden geoordeeld dat het in de bodemprocedure zal leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. De rechtbank wees vervolgens de vordering tot ontruiming van het gehuurde toe.

Poging tot onderverhuur, strijd met goed huurderschap

Naast de feitelijke (onder)verhuur kan ook een poging daartoe in strijd zijn met de regels zo laat een andere (niet gepubliceerde) uitspraak van de rechtbank Amsterdam zien. In deze casus heeft de huurder via het internet een poging gedaan zijn (sociale) huurwoning onder te verhuren (anders dan voor huisbewaring, hetgeen wel was toegestaan), tegen een hoge prijs. De woningcorporatie komt hier achter door een medewerker langs te sturen bij de huurder als potentieel geïnteresseerde. Door de poging tot onderverhuur is het vertrouwen in de huurder ernstig beschadigd zodat dit een schending van de contractuele (en wettelijke) verplichting tot goed huurderschap opleverde. De kort geding rechter heeft de verhuurder toegestaan het gehuurde te ontruimen.

Meer informatie?

Wordt u geconfronteerd met een huurder die zijn woning onderverhuurt aan toeristen? Dat kan een ideale grondslag opleveren voor ontbinding en ontruiming. Wilt u meer informatie? Neem dan contact op met gespecialiseerde advocaat huurrecht Mathieu Vreeswijk van Flinck Advocaten op telefoonnummer 020 – 26 10 234 of per e-mail: [email protected]