Go to Top

Mag een particuliere verkoper zich beroepen op het schriftelijkheidsvereiste?

schriftelijkheidsvereisteIn een recente uitspraak van de Rechtbank Amsterdam is beslist dat een verkoper, die niet handelt in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf, een beroep toekomt op het schriftelijkheidsvereiste ex artikel 7:2 BW bij de verkoop van een recreatiewoning. Ook in het geval de verkoper het object gedurende langere tijd heeft verhuurd, komt hem een dergelijk beroep toe. Advocaat vastgoedrecht mr. Mathieu Vreeswijk van Flinck Advocaten over de vraag wanneer het schriftelijkheidsvereiste uit artikel 7:2 BW van toepassing is.

Schriftelijkheidsvereiste

Artikel 7:2 BW bepaalt dat de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk wordt aangegaan. Daarin zitten de volgende elementen besloten:

  • een onroerende zaak;
  • die tot bewoning is bestemd;
  • gekocht door een natuurlijk persoon;
  • die niet handelt in de uitoefening van beroep of bedrijf;
  • schriftelijke koopakte.

Bij het ontbreken van een schriftelijke koopakte kan, indien aan de andere vereisten is voldaan, geen koopovereenkomst tot stand komen. De sanctie op het ontbreken van de schriftelijke koopakte is nietigheid. Er komt derhalve in het geheel geen koopovereenkomst tot stand.

Koopakte

Bij een discussie over de schriftelijkheidseis wordt vaak ten onrechte gedacht dat opvolgende e-mailberichten of (fax)brieven voldoende zijn om te spreken van een schriftelijk aangegane koopovereenkomst. Deze gedachte is onjuist. De koop moet worden vastgelegd in een akte, betreffende een door zowel koper als verkoper ondertekend stuk.

Mag ook de verkoper een beroep doen op het schriftelijkheidsvereiste?

Artikel 7:2 BW is geschreven om de ‘particuliere koper’ te beschermen tegen ondoordachte aankopen. De wetgever heeft de particuliere koper namelijk vergaand willen beschermen in het koopproces van een woning. Naast het schriftelijkheidsvereiste heeft de koper ook nog drie dagen bedenktijd, te tellen vanaf het moment dat hij de koop heeft gesloten en moet hij een afschrift van de getekende koopakte hebben ontvangen.

De Hoge Raad heeft onlangs bevestigd dat ook de particuliere verkoper een beroep toekomt op het in beginsel de particuliere koper beschermende schriftelijkheidsvereiste. De Hoge Raad overweegt als volgt:

3.7 Bij de uitleg van de onderhavige bepaling moet worden meegewogen dat, indien wordt aangenomen dat ook de verkoper zich op de daarin gestelde eis van een schriftelijk aangegane overeenkomst mag beroepen, de positie van de particuliere koper door de onderhavige wetswijziging in die zin zou zijn verslechterd dat voordien de verkoper jegens hem was gebonden zodra wilsovereenstemming over de beoogde overeenkomst was bereikt, terwijl deze zich na invoering van art. 7:2 aan de rechtsgevolgen van een mondeling bereikte wilsovereenstemming kan onttrekken zolang geen schriftelijke vastlegging daarvan heeft plaatsgevonden. Dat staat op gespannen voet met de consumentenbeschermende strekking van de onderhavige bepaling. Deze consequentie is daarom alleen aanvaardbaar als ook de verkoper een particulier is. Zou dit anders zijn dan zou bovendien de professionele verkoper van een woonhuis in een betere positie verkeren tegenover een particuliere koper, dan tegenover een koper die deze hoedanigheid niet bezit. Als art. 7:2 zijn bescherming tot alle verkopers zou uitstrekken, zou de professionele verkoper immers tegenover een particuliere koper pas zijn gebonden wanneer schriftelijke vastlegging van de koopovereenkomst heeft plaatsgevonden, terwijl hij tegenover een professionele koper al kan zijn gebonden wanneer tussen partijen overeenstemming is bereikt over alle essentialia van de koopovereenkomst.

3.8 Alles afwegend is de Hoge Raad van oordeel dat de hiervoor in 3.4 geformuleerde vraag, mede gelet op art. 3:39 BW, als volgt moet worden beantwoord. Indien mondeling overeenstemming is bereikt over de verkoop van een woonhuis aan een particuliere koper en de verkoper weigert zijn medewerking te verlenen aan het opmaken en ondertekenen van een koopakte, dan mag (ook) de verkoper, mits hij een particulier is, zich erop beroepen dat aan deze mondelinge overeenstemming geen rechtsgevolg toekomt.

Hoewel het wetsartikel niet geschreven is om de verkoper te beschermen, komt dus toch aan de particuliere verkoper een dergelijk beroep toe. Een professionele verkoper komt uitdrukkelijk geen beroep toe op het schriftelijkheidsvereiste wanneer hij met een particuliere koper overeenstemming heeft bereikt over de koop van een woning. Dit zou namelijk afbreuk doen aan de gedachte de particulier koper dient te worden beschermd door het schriftelijkheidsvereiste.

Handelt u in de uitoefening van beroep of bedrijf?

In de hiervoor geciteerde uitspraak van de Hoge Raad is uitgemaakt dat de ‘professionele verkoper’ zich niet mag beroepen op de afwezigheid van een getekende koopakte in het geval hij met een particuliere koper overeenstemming heeft bereikt over de koop.

Verder is het belangrijk om te onderstrepen dat tussen een professionele verkoper en koper in het geheel geen schriftelijkheidsvereiste geldt. Wel is het aan te raden om de afspraken rondom de koop van onroerende goed altijd schriftelijk vast te leggen om discussies over de exacte voorwaarden te voorkomen.

In de besproken uitspraak werd geoordeeld dat de verkoper niet handelde in de uitoefening van beroep of bedrijf ondanks de regelmatige verhuur van de recreatiewoning. Of u handelt in de uitoefening van beroep of bedrijf is van vele omstandigheden afhankelijk en zal van geval tot geval moeten worden beoordeeld.

Advocaat vastgoedrecht

Heeft u een vraag over het schriftelijkheidsvereiste of bent u op zoek naar een gespecialiseerde advocaat vastgoedrecht, neem dan vrijblijvend contact op met advocaat mr. Mathieu Vreeswijk van Flinck Advocaten op telefoonnummer 020 – 26 10 234 of per e-mail: vreeswijk@flinckadovcaten.nl.

About Mathieu Vreeswijk

Mathieu Vreeswijk houdt zich met name bezig met de civielrechtelijke procespraktijk. Na jarenlange ervaring te hebben opgedaan bij gerenommeerde advocatenkantoren legt hij zich bij Flinck Advocaten toe op het vastgoedrecht, verbintenissenrecht, beslag- en executierecht en zekerheden.