Go to Top

Schade vanwege onderhuur

flinck advocaten amsterdamEen verhuurder kan worden geconfronteerd met illegale onderhuur. Dit kan langdurige onderhuur zijn of korte vakantieverhuur door middel van Airbnb. Na deze constatering kan hij overgaan tot ontbinding van de huurovereenkomst, tot ontruiming van het verhuurde of aanspraak maken op een contractuele boete. Ook bestaat de mogelijkheid om financiële schade op de huurder te verhalen. Advocaat mr. Sebastiaan Kieffer van Flinck Advocaten over de financiële schade vanwege onderhuur.

Schade vanwege onderhuur

Doorgaans wordt de omvang van schade van de verhuurder begroot. Zijn schade kan namelijk niet altijd exact worden vastgesteld. Bijvoorbeeld omdat de marktwaarde van het verhuurde gedurende de onderhuur niet vaststaat. De schade van een verhuurder wordt dan begroot aan de hand van de winst die de huurder heeft gemaakt. Tegen de huurder kan namelijk een zgn. vordering tot winstafdracht worden ingesteld (ex artikel 6:104 BW).

Vordering tot winstafdracht

Indien een vordering tot winstafdracht wordt ingesteld, dan zal een rechter niet direct overgaan tot de begroting van schade. Eerst zal hij vaststellen óf een verhuurder naar aanleiding van onderhuur schade heeft geleden. De rechter zal dit vaststellen ingeval van:

 1. Gederfde huurinkomsten. Van gederfde inkomsten is volgens het Gerechtshof Amsterdam (al) sprake indien de verhuurder de “mogelijkheid van een aanmerkelijke huurverhoging op een eerder moment is onthouden”. Het is dus niet van belang dat de verhuurder gedurende de onderhuur hogere huurinkomsten wenste te realiseren.

2. Kosten ter voorkoming van onderhuur. In rechtspraak is bepaald dat onder schade vanwege onderhuur ook wordt verstaan de kosten van een verhuurder ter voorkoming van onderhuur. Hiervoor is voldoende dat tenminste één persoon, al dan niet in dienst van de verhuurder of diens beheerder, inspanningen verricht ter voorkoming van onderhuur (in het algemeen). Ook dit is dus een aanwijzing dat een verhuurder schade heeft geleden.

Begroting van de schade

Bij een vordering tot winstafdracht wordt de hoogte van een schadevergoeding niet gebaseerd op het verlies van een verhuurder. De hoogte van de schadevergoeding wordt gelijk gesteld met de door de huurder behaalde “winst”. Voor de vaststelling van die winst geldt in beginsel een eenvoudige rekensom: alle inkomsten die de huurder van zijn onderhuurder(s) heeft ontvangen minus de huurprijs die de huurder gewoonlijk zelf betaalt. Kortom, indien de huurder de woning ver boven de marktwaarde heeft verhuurd, dan loopt hij het risico om al die winst aan de verhuurder te moeten afdragen.

Schadevergoeding plus een boete

Uit rechtspraak volgt ook dat naast de bovenstaande winstafdracht de huurder tevens tot betaling van een contractuele boete kan worden veroordeeld. Uit het boetebeding van de huurovereenkomst kan immers volgen dat de huurder een boete verbeurt voor iedere dag dat hij de huurovereenkomst schendt (door bijvoorbeeld onderhuur). De winstafdracht en de boete kunnen dus naast elkaar aan de verhuurder worden toegewezen.

Meer informatie?

Wordt u als verhuurder geconfronteerd met schade vanwege onderhuur? Bijvoorbeeld vanwege Airbnb? Aarzel dan niet om contact op te nemen met advocaat mr. Sebastiaan Kieffer van Flinck Advocaten op telefoonnummer 020 – 26 10 234 of per e-mail: kieffer@flinckadvocaten.nl.