Go to Top

Overschrijding bouwtijd: denk om de verschuldigde boete

Overschrijding bouwtijd

In een aannemingsovereenkomst staat in de regel een termijn waarbinnen het werk moet worden opgeleverd. Dit wordt ook wel de bouwtijd genoemd. Een aannemer zal zijn werk immers op een bepaald moment moeten opleveren. Als het werk niet binnen de overeengekomen bouwtijd wordt voltooid, dan kan de opdrachtgever daardoor schade lijden. Vaak is overschrijding van de bouwtijd gesanctioneerd met een boete of korting op de aanneemsom. Advocaat bouwrecht mr. Willem van Agt van Flinck Advocaten over overschrijding bouwtijd en de dan verschuldigde boete.

Bouwtijd

Er bestaat een breed aanbod aan voorwaarden die van toepassing kunnen zijn op een aannemingsovereenkomst. Een veel gehanteerde set voorwaarden is het UAV 2012, welke hier is voorbeeld wordt genomen. Volgens het UAV 2012 kan de bouwtijd op drie manieren worden overeengekomen:

  • in een aantal werkbare werkdagen;

  • in een aantal kalenderdagen, -weken of -maanden; of,

  • door een bepaalde dag te noemen. Dit wordt ook wel een fatale opleverdatum genoemd.

De bouwtijd van een nieuwbouwwoning wordt vaak uitgedrukt in een aantal werkbare werkdagen. In de meeste koop- en aannemingsovereenkomsten is een standaardbepaling opgenomen:

De aannemer verbindt zich om de woning binnen […] werkbare werkdagen na het gereedkomen van de ruwe begane grondvloer geheel voor bewoning gereed op te leveren aan de verkrijger.

In de praktijk komt het ook veel voor dat partijen een fatale opleverdatum overeenkomen.

Overschrijding bouwtijd

Om te beoordelen of sprake is van overschrijding van de overeengekomen bouwtijd moet in het eerste geval worden bezien hoeveel werkbare werkdagen er daadwerkelijk zijn verstreken sinds het gereedkomen van de ruwe begane grondvloer. Als er een datum voor oplevering is overeengekomen speelt het aantal werkbare werkdagen in beginsel geen rol. Wel moet dan worden gekeken of er vertraging is opgelopen als gevolg van een omstandigheid die in de risicosfeer van de opdrachtgever ligt. De vertraging is dan immers niet aan de aannemer toe te rekenen.

Werkbare dagen

In de eerste plaats moet worden vastgesteld wanneer de bouwtijd is ingegaan. Dit kan de start van het algehele bouwproces zijn, maar vaak wordt gekozen voor een later moment gekozen, zoals het leggen van een begane grondvloer. Vaak volgt uit bouwverslagen of andere communicatie tussen de aannemer en de opdrachtgever wanneer dat aspect van het bouwproces is afgerond.

Vervolgens moet worden bezien welke dagen gelden als werkbare werkdagen en welke dagen onwerkbare werkdagen zijn. Als uitgangspunten kan worden gehanteerd dat:

  • Van onwerkbare werkdagen sprake is als door omstandigheden buiten de aansprakelijkheid van de aannemer gedurende tenminste 5 uren de meerderheid van werknemers en/of machines niet kan worden gewerkt (te denken valt bijvoorbeeld aan vorst of hevige regenval);
  • Algemeen erkende en door de overheid of bij collectieve arbeidsovereenkomst voorgeschreven rust- en feestdagen, vakantiedagen en andere vrije dagen worden niet als werkbare dagen aangemerkt; en,
  • Een jaar gemiddeld ongeveer 180 werkbare dagen telt.

Erkende feestdagen en vakanties zijn gemakkelijk vast te stellen, maar wanneer is er sprake van een onwerkbare werkdag? Voor beantwoording van die vraag is de fase waarin de bouw zich bevindt van belang. Was de woning (al) wind- en waterdicht? Kon er, met andere woorden, onder een dak en tussen muren worden gewerkt zodat de weersinvloeden geen invloed hadden?

Of er sprake is van een onwerkbare dag is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. De Raad van Arbitrage (RvA) oordeelde bijvoorbeeld dat van een onwerkbare dag sprake kan zijn als het gedurende tenminste vijf uur (erg) regenachtig is geweest. Ook bij windkracht 6 kan er volgens de RvA sprake zijn van een onwerkbare dag.

Fatale opleverdatum

Als partijen zijn overeengekomen dat een woning op of voor een bepaalde datum moet worden opgeleverd, is het aantal werkbare dagen minder relevant. In dat geval wordt er van uitgegaan dat onwerkbare dagen zijn ingecalculeerd.

Bij een overeengekomen ‘fatale’ opleverdatum moet wel gekeken worden of de opgelopen vertraging in de risicosfeer van de opdrachtgever ligt. Vertraging kan de aannemer bijvoorbeeld niet worden toegerekend als er sprake is van overmacht of bij ingrijpende wijzigingen in het bestek (de omschrijving van de te bouwen woning).

De boete

De hoogte van de boete is veelal vastgesteld op een bepaald percentage of promille van de aanneemsom per kalenderdag. Vaak wordt de hoogte van de boete in de algemene voorwaarden van de aannemer beperkt, bijvoorbeeld op EUR 60 per dag, zie paragraaf 42 lid 2 UAV 2012. Al kunnen partijen een andere boeteregeling overeenkomen.

Overschrijding bouwtijd: een praktijkvoorbeeld

Toch kan een boete stevig in het papierwerk lopen, zo bleek wederom in een recente procedure bij de rechtbank Amsterdam, waar de aannemer van een woon-, winkel-, horeca- en kantorenproject in Almere de bouwtijd overschreed en daarom aan de projectontwikkelaar kortingen moest geven van ruim 1,3 miljoen euro.

Matiging

Omdat een boete voor overschrijding bouwtijd enorm hoog kan uitvallen, doet een aannemer vaak een beroep op matiging op grond van artikel 6:94 BW. De Hoge Raad heeft echter bepaald dat rechters zich zeer terughoudend moeten opstellen bij het matigen van een overeengekomen boete. Ook uit de jurisprudentie van de RvA blijkt dat slechts in een uitzonderlijk geval ruimte is voor matiging. Een boete geldt namelijk ook als prikkel tot nakoming. Een beroep op een matiging zal dan ook niet snel slagen.

Advocaat bouwrecht

Wordt u geconfronteerd met overschrijding bouwtijd? Neemt u dan gerust contact op met advocaat bouwrecht mr. Willem van Agt via agt@flinckadvocaten.nl of op telefoonnummer: 020 – 26 10 234, hij helpt u graag verder.