Go to Top

Ontbinden van een koopovereenkomst, de ontvangsttheorie

Ontbinden van een koopovereenkomstUit een recente uitspraak van de rechtbank Midden Nederland blijkt dat het raadzaam is om een koopovereenkomst per aangetekende post te ontbinden. De (voorzieningen)rechter oordeelde dat een verzonden e-mail met daarin de kennisgeving dat het contract wordt ontbonden de ander partij moet hebben bereikt. Met het enkel verzenden van een e-mail kon dat niet aannemelijk worden gemaakt door de partij die zich daarop had beroepen. Met als gevolg dat de koopovereenkomst in stand bleef met alle gevolgen van dien. Advocaat mr. Mathieu Vreeswijk van Flinck Advocaten bespreekt de mogelijkheden tot het ontbinden van een koopovereenkomst.

 Ontbindende voorwaarde

In de regel staat in een koopovereenkomst voor een woning een clausule opgenomen dat de koopovereenkomst kan worden ontbonden in het geval:

  • door koper geen financiering kan worden verkregen voor de koopsom;
  • door verkoper geen toestemming wordt verkregen van zijn hypotheekbank om de woning te verkopen.

Vervolgens staat bepaald dat een beroep op deze ontbindende voorwaarde bij “aangetekende brief met handtekening retour” of per “telefax met verzendbewijs” dient te worden verzonden. Dit uiteraard om misverstanden daarover te voorkomen. Toch wordt in de jurisprudentie aangenomen dat ondanks een dergelijk vormvereiste een kennisgeving ook mondeling of per e-mail kan worden gedaan. Zie in dat kader deze uitspraak met betrekking tot de opzegging van een huurcontract. Waar het om gaat is dat de kennisgeving de andere partij (aantoonbaar) heeft bereikt.

Ontvangsttheorie

Het beroep op de ontbindende voorwaarde dient de andere partij aldus te hebben bereikt. Dit sluit aan bij de ‘ontvangsttheorie’ die is neergelegd in artikel 3:37 BW:

Een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring moet, om haar werking te hebben, die persoon hebben bereikt. Nochtans heeft ook een verklaring die hem tot wie zij was gericht, niet of niet tijdig heeft bereikt, haar werking, indien dit niet of niet tijdig bereiken het gevolg is van zijn eigen handeling, van de handeling van personen voor wie hij aansprakelijk is, of van andere omstandigheden die zijn persoon betreffen en rechtvaardigen dat hij het nadeel draagt.

Bewijzen van ontvangst

Degene die zich op de ontbindende voorwaarde beroept, zal in het geval daar een juridische discussie over ontstaat, moeten bewijzen dat de verklaring de andere partij heeft bereikt. Dit volgt uit de hoofdregel van het bewijsrecht, neergelegd in artikel 150 Rv.

De partij die zich beroept op rechtsgevolgen van door haar gestelde feiten of rechten, draagt de bewijslast van die feiten of rechten, tenzij uit enige bijzondere regel of uit de eisen van redelijkheid en billijkheid een andere verdeling van de bewijslast voortvloeit.

Het kunnen aantonen dat een e-mail is verzonden, is niet voldoende voor het aantonen dat een e-mail de andere partij heeft bereikt. Het heeft derhalve uit bewijsrechtelijk perspectief de voorkeur om het ontbinden van een koopovereenkomst per aangetekende post of bij deurwaardersexploot te laten geschieden. In dat geval bent u er zeker van dat de kennisgeving de andere partij heeft bereikt en kunt u dat in een eventuele procedure aantonen.

Advocaat Vastgoedrecht

In het geval u nog vragen heeft over de ontvangsttheorie en/of een ontbindende voorwaarde in een koopovereenkomst, dan kunt u vrijblijvend contact opnemen met een advocaat vastgoedrecht mr. Mathieu Vreeswijk van Flinck Advocaten op telefoonnummer 020 – 26 10 234 of per e-mail: vreeswijk@flinckadovcaten.nl

About Mathieu Vreeswijk

Mathieu Vreeswijk houdt zich met name bezig met de civielrechtelijke procespraktijk. Na jarenlange ervaring te hebben opgedaan bij gerenommeerde advocatenkantoren legt hij zich bij Flinck Advocaten toe op het vastgoedrecht, verbintenissenrecht, beslag- en executierecht en zekerheden.