Go to Top

Een niet-betalende huurder de toegang ontzeggen? Dat mag niet zomaar.

niet-betalende huurder

Helaas worden verhuurders van zowel woon- als bedrijfsruimte regelmatig geconfronteerd met een niet-betalende huurder. Als de betalingsachterstand (te) ver oploopt, dan komt de vraag op wat de verhuurder kan en mág doen om de huurder tot betaling te bewegen. Uit de rechtspraak volgt dat een betalingsachterstand van drie maanden in beginsel voldoende is om een huurovereenkomst te ontbinden. Maar, mag een verhuurder een huurder ook de toegang tot het gehuurde ontzeggen? Kan en mag hij domweg de sloten vervangen? In een recente procedure voor het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden lag die vraag voor. Advocaat Willem van Agt over de bevoegdheden van een verhuurder bij een niet-betalende huurder aan de hand van dit interessante arrest.

Huurovereenkomst bedrijfsruimte ex artikel 7:230a BW

In dit geval was sprake van een verhuurder van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. De huurder huurde, kort gezegd, een bedrijfsruimte waarin hij een autopoets- en garagebedrijf exploiteerde. Na enkele jaren ontstond er een grote huurachterstand. Uiteindelijk besloot de verhuurder om de niet-betalende huurder tot betaling te bewegen door de sloten te vervangen en hem daarmee de toegang tot het gehuurde te ontzeggen.

Niet-betalende huurder

Bij de rechter vordert de verhuurder om de huurder te veroordelen tot het alsnog betalen van de huurachterstand, ook over de periode waarin de huurder geen toegang had. De kantonrechter wijst deze vordering grotendeels toe. Hij verwerpt het beroep van de huurder, dat hij over de periode waarin hem de toegang was ontzegd geen huur zou zijn verschuldigd. Ook de reconventionele vordering tot schadevergoeding, vanwege gederfde omzet omdat hij het gehuurde niet in kon werd door de rechter afgewezen. De huurder kwam tegen deze beslissing in hoger beroep.

Wat oordeelt het hof?

Het gerechtshof wijst vervolgens een interessant arrest. Het hof stelt voorop dat de verhuurder bevoegd was om zijn uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen op te schorten. Immers, de huurder kwam zijn betalingsverplichtingen (ook) niet na (zie: artikel 6:262 BW).

Maar vervolgens komt een belangrijke kanttekening. In het huurrecht zijn enkele verplichtingen van een verhuurder vastgelegd. Een kernverplichting van de verhuurder is dat hij het huurgenot aan de huurder moet verschaffen door het gehuurde aan de huurder ter beschikking te stellen én te laten voor zover dat voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is (zie: artikel 7:203 BW).

Het ontzeggen van de toegang maakt een inbreuk op die verplichting die verder gaat dan het opschorten van het nakomen daarvan. Het verschaffen van het huurgenot betreft een voortdurende verplichting. En het tijdelijk niet nakomen van die verplichting kan naar zijn aard later niet ongedaan worden gemaakt. Het ontzeggen van de toegang tot het gehuurde komt in feite neer op het eenzijdig (tijdelijk) stopzetten van de huurverhouding, anders dan door opzegging of ontbinding van de huurovereenkomst. Voor deze reactie op een niet-betalende huurder, biedt het recht en een (standaard)huurovereenkomst in beginsel geen grond.

Kortom

Het hof oordeelt dat de verhuurder de sloten niet had mogen vervangen. Door het niet gerechtvaardigd ontzeggen van de toegang is hij toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van een op hem rustende verplichting. Dat gaf de huurder de bevoegdheid om zijn verplichting tot huurbetaling voor de duur van die ontzegging op te schorten. Voor de periode waarin de huurder geen toegang had, hoeft hij dus geen huur te betalen. De (alsnog) te betalen achterstand wordt daarom door het hof aanzienlijk lager vastgesteld. Een bittere pil, omdat de verhuurder het gehuurde in die periode ook niet aan een ander heeft kunnen verhuren.

Advocaat huurrecht

Wordt u geconfronteerd met een niet-betalende huurder? En wilt u de huurder alsnog tot betaling bewegen? Vervangt u dan niet zomaar de sloten en neem contact op met gespecialiseerd advocaat huurrecht mr. Willem van Agt op telefoonnummer 020 – 26 10 234 of per e-mail: agt@flinckadvocaten.nl, hij helpt u graag verder.