Go to Top

Na vernietiging van een koopovereenkomst geen beroep op schadevergoeding

vernietiging van een koopovereenkomstIn een recent arrest van de Hoge Raad is uitgemaakt dat na vernietiging van een koopovereenkomst geen rechtsgrond meer bestond voor het toewijzen van schadevergoeding. In de commerciële vastgoedcontracten wordt niet zelden afstand gedaan van het recht om een koopovereenkomst te ontbinden. Aan de andere kant worden vaak garanties opgenomen ten aanzien van de het verkochte. Als het verkochte niet de eigenschappen bezit die de koper mocht verwachten kan een beroep op dwaling en vernietiging slagen. Wees echter voorzichtig met een beroep op dwaling en vernietiging. Vastgoed advocaat mr. Mathieu Vreeswijk van Flinck Advocaten over vernietiging van een koopovereenkomst  en schadevergoeding bij schending van garanties.

Koopovereenkomst commercieel vastgoed

Bij de koop van commercieel vastgoed wordt vaak afstand gedaan van de mogelijkheid tot ontbinding van de koopovereenkomst. Aan de andere kant worden vaak specifieke garanties opgenomen ten aanzien van de huurovereenkomsten en/of de technische staat van het gebouw. In het geval één van de garanties wordt geschonden, heeft de koper niet meer de keuze om (partiële) ontbinding en schadevergoeding te vorderen. Het is daarom raadzaam om in de koopovereenkomst een bepaling op te nemen die specifiek de mogelijkheid en omvang van een eventuele schadevergoeding regelt bij het schenden van de garanties.

Schending van de garanties

In het bovengenoemde arrest wordt nog eens duidelijk overwogen dat het schenden van de afgegeven garanties leidt tot de mogelijkheid van vernietiging. Immers in het geval de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, ex artikel 6:228a BW, kan de koper de overeenkomst vernietigen. Zo ook in het geval een specifieke garantie (inlichting van de wederpartij) onjuist blijkt te zijn.

Vernietiging van een koopovereenkomst

Door vernietiging zal de overeenkomst met terugwerkende kracht haar werking verliezen op grond van artikel 3:53 BW, daardoor zullen over en weer terugleveringsverplichtingen ontstaan. Enerzijds het terugleveren van het verkochte en anderzijds het terugbetalen van de koopsom.

Geen schadevergoeding bij vernietiging

Na het vernietigen van de koopovereenkomst bestaat geen grondslag meer voor het toewijzen van schadevergoeding op grond van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst (het schenden van de garantie). De overeenkomst verliest door vernietiging immers haar werking tot het moment van aangaan, daardoor kan er ook niet in worden tekortgeschoten. Een beroep op artikel 6:74 BW zal daarom niet kunnen slagen.

De Hoge Raad overweegt:

“De vernietiging van de overeenkomst treft immers in beginsel ook de hiervoor in 3.1 onder (i) genoemde garanties, en dan is geen sprake meer van een tekortkoming in de nakoming daarvan.”

Naast de mogelijkheid om schadevergoeding te vorderen op grond van 6:74 BW is er in sommige gevallen ruimte voor schadevergoeding op grond van een onrechtmatige daad ex artikel 6:162 BW.

Advocaat vastgoed

Wordt u geconfronteerd met garanties die niet worden nagekomen of bent u voornemens commercieel vastgoed aan te kopen en wilt u advies over het koopcontract? Neem vrijblijvend contact op met een advocaat mr. Mathieu Vreeswijk op telefoonnummer 020 – 26 10 234 of via e-mail vreeswijk@flinckadvocaten.nl

About Mathieu Vreeswijk

Mathieu Vreeswijk houdt zich met name bezig met de civielrechtelijke procespraktijk. Na jarenlange ervaring te hebben opgedaan bij gerenommeerde advocatenkantoren legt hij zich bij Flinck Advocaten toe op het vastgoedrecht, verbintenissenrecht, beslag- en executierecht en zekerheden.