Aansprakelijkheid makelaar onjuiste woonoppervlakte verkoopbrochure

Geplaatst door: Mathieu Vreeswijk

Een Amsterdamse NVM-makelaar moet aan de kopers van een woning een schadevergoeding van € 10.000 betalen. In de verkoopbrochure stond namelijk een te grote woonoppervlakte. De woning is in werkelijkheid 9 vierkante meter kleiner. Uit een arrest van de Hoge Raad volgt dat kopers er in beginsel van uit mogen gaan dat een NVM-makelaar de voorgeschreven meetinstructie hanteert en dat de in de verkoopinformatie genoemde woon- of gebruikersoppervlakte overeenkomt met de netto woonoppervlakte van die woning. Advocaat vastgoedrecht Mathieu Vreeswijk bespreekt het arrest van de Hoge Raad waarin de makelaar aansprakelijk werd gehouden voor het vermelden van een onjuist woonoppervlakte.

De vermelde woonoppervlakte

In de verkoopbrochure van de woning stond vermeld, voor zover hier van belang:

“(…) Sfeervol en licht 4-kamer benedenhuis van 80 m2 met zonnige tuin (…).

Kenmerken:

• Woonoppervlakte: ca. 80 m2.
• (…).”

“Aan deze brochure kunnen geen rechten worden ontleend.”

De daadwerkelijke woonoppervlakte

In verband met het voornemen om de woning te verkopen, hebben de kopers de woning op 7 januari 2014 opnieuw laten inmeten. Bij deze inmeting blijkt het woonoppervlakte slecht 71,11 m2 te zijn.

Fors kleiner dan verwacht. De verkopers stellen daarop de makelaar aansprakelijk voor de schade als gevolg van het verschil in woonoppervlakte. Partijen hebben vervolgens gezamenlijk aan een derde opdracht gegeven om de woonoppervlakte van de woonruimte nogmaals vast te stellen. In dat rapport blijkt het woonoppervlakte zelfs nog (iets) kleiner: 70,90 m2. Met andere woorden: ruim 9 m2 kleiner dan door de makelaar in 2010 werd vermeld.

De NVM-meetinstructie: NEN-2580

Sinds 2010 zijn makelaars die zijn aangesloten bij de Nederlandse Vereniging van Makelaars (de NVM) verplicht volgens een voorgeschreven wijze de netto (woon)oppervlakte van woningen te bepalen aan de hand van een voorgeschreven meetinstructie: de zogeheten NEN-2580. In een verkoopbrochure dient die gebruiksoppervlakte van een woning te vermelden of daarin moet uitdrukkelijk zijn aangegeven dat een andere meetmethode is gevolgd.

De Hoge Raad overweegt allereerst dat kopers er in beginsel van uit mogen gaan dat een NVM-makelaar deze meetinstructie hanteert en dat de in de verkoopinformatie genoemde woon- of gebruikersoppervlakte overeenkomt met de netto woonoppervlakte van de woning:

“Aldus bepaalt de meetinstructie in belangrijke mate het vertrouwen dat kopers van woningen die worden aangeboden door NVM-makelaars, mogen ontlenen aan de in de verkoopinformatie genoemde woon- of gebruiksoppervlakte: in beginsel mogen zij ervan uitgaan dat de vermelde oppervlakte is gemeten met inachtneming van de meetinstructie en dus – afgezien van de in de meetinstructie zelf genoemde ondergeschikte afwijkingen ten gevolge van bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting – overeenkomt met het netto woonoppervlak van de woning. Dat kan anders zijn indien de aspirant-koper uit verklaringen of gedragingen van de zijde van de verkopend makelaar, eventueel in samenhang met andere omstandigheden van het geval, heeft moeten begrijpen dat de in de verkoopinformatie vermelde oppervlakte van de woning volgens een andere methode dan de door de meetinstructie voorgeschreven methode is gemeten (zie hiervoor in 3.1 onder (ii), slot), of indien de omstandigheden van het geval anderszins de koper aanleiding hadden moeten geven tot twijfel over de juistheid van de opgegeven oppervlakte. Stelplicht en bewijslast ter zake van dergelijke, aan het vertrouwen van de aspirant-koper afbreuk doende, verklaringen, gedragingen of andere omstandigheden, rusten op de betrokken NVM-makelaar.” (zie: r.o. 3.5.4)

Oordeel Hoge Raad

De Hoge Raad overweegt verder dat een verkopend makelaar onrechtmatig handelt jegens een aspirant-koper als hij niet de zorgvuldigheid betracht die in de omstandigheden van de makelaar mag worden verwacht. Daarvan kan bijvoorbeeld sprake zijn als de makelaar de aspirant-koper voorafgaand aan de verkoop onjuiste of misleidende informatie verstrekt over eigenschappen van de zaak waarvan hij moet begrijpen dat deze voor de koper bij diens aankoopbeslissing van belang kunnen zijn. Bij de koop van een woning, behoort tot die eigenschappen in het algemeen de netto woon- of gebruiksoppervlakte. Bij de beoordeling of de makelaar, door het verstrekken van dergelijke onjuiste of misleidende informatie, onrechtmatig heeft gehandeld jegens de koper, komt het aan op het vertrouwen dat de koper in de omstandigheden van het geval aan de gegeven informatie mocht ontlenen (vgl. HR 17 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV6162, r.o. 3.4).

Makelaar aansprakelijk

Verder volgt uit het arrest dat een vermelding dat aan de informatie in de brochure geen rechten kunnen worden ontleend, onvoldoende is om afbreuk te kunnen doen aan het vertrouwen dat een koper mag afleiden uit de meetinstructie.

De Hoge Raad verwerpt dus het verweer van de makelaar. NVM-makelaars kunnen dus aansprakelijk als een koper heeft geleden omdat de gekochte woning kleiner is dan in de verkoopinformatie stond. In deze zaak was de afwijking 9 m2 op een woonoppervlakte van 71 m2. Het gerechtshof Amsterdam oordeelde eerder dat de schade niet eenvoudigweg kan worden gesteld op een evenredig deel van de (ver)koopsom. Het hof heeft vervolgens de schade van de koper op een bedrag van € 10.000,- geschat. Daarbij was het van belang dat de exacte woonoppervlakte bij de prijsbepaling voor de koper niet van doorslaggevende betekenis was. De Hoge Raad laat deze vergoeding in stand. Het is dus niet uitgesloten dat de schadevergoeding in eventuele volgende zaken op een (nog) hoger bedrag uitkomt.

Advocaat bouwrecht

Stond er in de verkoopbrochure van de door u gekochte woning een onjuiste woonoppervlakte? Wellicht is de makelaar aansprakelijk. Wilt u de makelaar aansprakelijk stellen? Of wilt u meer informatie, neemt u gerust contact op met gespecialiseerd advocaat bouwrecht mr. Mathieu Vreeswijk via [email protected] of op telefoonnummer: 020 – 26 10 234.