Lekkage: draait de VvE op voor de schade?

Inhoudsopgave

Welke schade valt onder VvE?

Een Vereniging van Eigenaars (VvE) is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen van een gebouw. Hieronder vallen bijvoorbeeld het dak, de gevel, de fundering, het trappenhuis, de lift, en de gemeenschappelijke tuin of parkeergarage. Alleen in geval van schade, welke reparaties vallen dan onder de VvE? Als er schade ontstaat aan de eerder genoemde gemeenschappelijke delen, dan is het de verantwoordelijkheid van de VvE om deze schade te herstellen. Herstelkosten van de VvE worden dan gedragen door de gezamenlijke eigenaars conform hun breukdeel.

De herstelverplichting kan ook overgaan op de eigenaar. Schade aan individuele appartementen of privé-eigendommen, zoals de inboedel of de binnenmuren, vallen in principe niet onder de verantwoordelijkheid van de VvE. Het is de verantwoordelijkheid van de individuele eigenaar om hiervoor een eigen verzekering af te sluiten. Echter, in sommige gevallen kan het voorkomen dat de schade aan het individuele appartement veroorzaakt wordt door een defect aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw. In dat geval kan de VvE alsnog aansprakelijk gesteld worden voor de schade. Mocht de VvE de herstelkosten hebben betaald dan kan de vraag aan de orde komen of die kosten op een eigenaar kunnen worden verhaald. De VvE kan dan de eigenaar aansprakelijk stellen.

Het is daarom belangrijk dat de VvE een goede opstalverzekering heeft afgesloten die de gemeenschappelijke delen dekt en dat de individuele eigenaren een inboedelverzekering hebben afgesloten voor hun privé-eigendommen.

Aansprakelijkheid bij schade

In de VvE-modelreglementen staan specifieke aansprakelijkheidsbepalingen voor eigenaars en hun huurders. Zo bepaalt artikel 16 modelreglement 1992 dat iedere eigenaar tegenover de andere eigenaars aansprakelijk is voor schade toegebracht aan de gemeenschappelijke gedeelten en/of zaken.

Van aansprakelijkheid is sprake als de eigenaar (of diens huurder) schuld heeft aan het ontstaan van de schade. Schuld is bijvoorbeeld aannemelijk bij vernieling. Schuld kan ook aan de orde zijn bij de schending van de onderhoudsplicht.

Wie is aansprakelijk bij lekkage?

Bij lekkage in een appartementencomplex kan het afhankelijk zijn van de oorzaak van de lekkage wie aansprakelijk is. Over het algemeen is de Vereniging van Eigenaars (VvE) verantwoordelijk voor het onderhoud en herstel van de gemeenschappelijke delen van het gebouw, zoals het dak, de gevel, de fundering en het leidingwerk dat door meerdere appartementen loopt. Wanneer de lekkage veroorzaakt wordt door een gebrek aan één van deze gemeenschappelijke delen, is de VvE aansprakelijk voor de schade en de kosten van het herstel.

Echter als de lekkage veroorzaakt wordt door bijvoorbeeld een defect in de waterleiding in één appartement, dan rust de onderhoudsplicht op de eigenaar van dat appartement. Dit varieert van onderhoud aan het schilder-, behang- en tegelwerk tot het schoonhouden en ontstoppen van sanitair en leidingen. Als een eigenaar bijvoorbeeld niet optreedt tegen lekkende leidingen in zijn appartement, dan schendt hij zijn onderhoudsplicht. Bij een lekkage is de eigenaar dan ook aansprakelijk voor de gevolgschade.

Gevolgschade vanwege lekkage

Het is belangrijk om in geval van lekkage de oorzaak vast te stellen, de locatie van de lekkende leiding te bepalen en daarnaast om goed te kijken naar de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement om te zien welke zaken tot de verantwoordelijkheid van de VvE behoren.

De vraag die dan voorligt is of een leiding zich in het appartement bevindt. Hierover oordeelde de rechtbank dat een leiding zich in elk geval niet in een appartement bevindt als die leiding niet voor een eigenaar bereikbaar is zonder dat daartoe “hak- en breekwerk dient te worden verricht“. De VvE is bijvoorbeeld niet aansprakelijk voor een lekkage bij de bovenburen door een kapotte waterleiding onder de gootsteen. Mocht er “hak- en breekwerk” vereist zijn om lekkage te verhelpen, dan ligt de verantwoordelijkheid bij de VvE.

Bij gevolgschade door de schending van een VvE-onderhoudsplicht volgt uit rechtspraak dat de betreffende eigenaar aansprakelijk is en daarmee verplicht is die schade te vergoeden. Dit geldt dan zowel voor schade in zijn eigen appartement als in de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Mocht het splitsingsreglement geen specifieke onderhoudsplicht geven, dan kan aansprakelijkheid en een schadevergoeding worden gegrond op artikel 6:174 BW.

Juridische maatregelen bij lekkage

Bij schade aan haar eigendommen vanwege lekkage of andere schadeoorzaken dan kan de VvE de schuldige eigenaar sommeren in te grijpen. Mocht sprake zijn van een spoedeisende situatie en laat de eigenaar na maatregelen te nemen, dan kan een kort geding procedure oplossing bieden. Daarmee kan hij worden verplicht om schade te herstellen of om een voorschot te betalen in lijn met de herstelkosten van de VvE.

Advocaat VvE-recht

Wilt u de VvE aansprakelijk stellen voor schade zoals een lekkage? Weet u niet zeker wie aansprakelijk is voor de schade? Of wilt u meer weten of gevolgschade door lekkage (of een andere schadeoorzaak) voor rekening van een eigenaar of de VvE komt? Aarzelt u dan niet om contact op te nemen met een gespecialiseerd advocaat VvE-recht advocaat van Flinck Advocaten op telefoonnummer 020 – 26 10 234 of per e-mail: [email protected].