Go to Top

Kosten verrekenen met huur na gebreken

verrekenen met huurEen huurder van een woning of een bedrijfsruimte kan worden geconfronteerd met gebreken aan het gehuurde. Hij kan dan zijn verhuurder verzoeken om die gebreken te herstellen. Als de verhuurder dat weigert, dan kan het op de weg liggen van de huurder om het onderhoud zelf te plegen. Hierdoor kan hij achterblijven met herstelkosten. Advocaat mr. Sebastiaan Kieffer van Flinck Advocaten over de vraag of herstel altijd voor rekening van de verhuurder komt en over het verrekenen van herstelkosten met aankomende huurtermijnen.

Herstelverplichting voor huurder of verhuurder?

Een verhuurder is wettelijk verplicht om het vrije huurgenot van het gehuurde aan zijn huurder te verschaffen. Onderdeel hiervan is het voorkomen van gebreken. Hieruit volgt dan ook het uitgangspunt dat als gebreken zich voordoen, dat die in beginsel door de verhuurder worden hersteld. Op dit uitgangspunt gelden drie (3) uitzonderingen:

  1. er doen zich “kleine gebreken” voor en dat herstel behoort tot het normale huurdersonderhoud;
  2. herstel is feitelijk onmogelijk omdat bijvoorbeeld de zaak (of een gedeelte) is ‘vergaan’; of
  3. de herstelkosten zijn voor de verhuurder redelijkerwijs niet te vergen.

Buiten de drie bovenstaande situaties, zal de verhuurder gebreken moeten herstellen. De verhuurder dient voor herstel een redelijke termijn te krijgen. Het is een huurder aan te bevelen om deze termijn schriftelijk te stellen. Mocht de verhuurder dan toch nalaten om aan zijn herstelverplichting uitvoering te geven, dan kan de huurder het herstel zelf ter hand nemen.

De vergoeding van herstelkosten

Indien een huurder het herstel zelf laat uitvoeren, dan kan hij achterblijven met de herstelkosten die voor rekening van de verhuurder komen. Artikel 7:206 BW bepaalt dat de huurder deze herstelkosten kan verhalen op de verhuurder. Hierbij geldt wel dat de huurder alleen de “redelijke” kosten in rekening kan brengen. Onnodige of kostbare materialen kunnen in beginsel niet op de verhuurder worden verhaald.

De verrekening van herstelkosten

Indien een verhuurder weigert om herstelkosten te vergoeden, dan biedt artikel 7:206 BW ook de mogelijkheid om die te verrekenen met toekomstige huurtermijnen. Verrekening is eenvoudig te realiseren. Namelijk door middel van een (schriftelijke) verklaring aan de verhuurder. Met verrekening hoeft een verhuurder niet in te stemmen. Sterker, verrekening van herstelkosten mag niet eens in de huurovereenkomst worden uitgesloten.

Is verrekening van herstelkosten altijd verstandig?

Verrekening is niet risicoloos. Bijvoorbeeld in de situatie dat partijen van mening verschillen of herstel wel voor rekening van de verhuurder komt. Achteraf kan (in rechte) vast komen te staan dat de verhuurder geen herstelverplichting had en dat herstelkosten toch voor rekening van de huurder komen. De huurder heeft dan ten onrechte nagelaten om huur te betalen. Zijn verrekening kan dan een toerekenbare tekortkoming opleveren en zelfs leiden tot ontruiming!

Oplossing

Voordat een huurder besluit tot het eigenhandig (doen) herstellen van gebreken, kan hij de rechter verzoeken om een machtiging. Dit volgt uit artikel 3:299 BW. Ten aanzien van de kosten bepaalt dit artikel: “De kosten die noodzakelijk zijn voor de uitvoering der machtiging, komen ten laste van hem die zijn verplichting niet is nagekomen. Kortom, nadat een huurder is gemachtigd om gebreken te herstellen, zal hij ook de herstelkosten kunnen verrekenen met huur. De rechter heeft immers al vastgesteld dat de verhuurder nalaat om aan zijn herstelverplichting uitvoering te geven.

Meer informatie?

Voor meer informatie over kosten verrekenen met huur kunt u contact opnemen met advocaat huurrecht mr. Sebastiaan Kieffer van Flinck Advocaten op telefoonnummer 020 – 26 10 234 of per e-mail: kieffer@flinckadvocaten.nl.