Go to Top

Klachtplicht bij koop van onroerend goed

KlachtplichtIndien u een woning heeft gekocht en u bemerkt dat er een (verborgen) gebrek aan kleeft, dan is het van belang om tijdig te klagen bij de verkoper. Artikel 7:23 BW geeft namelijk aan een koper de plicht om binnen bekwame tijd te klagen. Schending van deze klachtplicht leidt tot verval van alle rechten. Vastgoed advocaat mr. Mathieu Vreeswijk van Flinck advocaten over de klachttermijn bij de koop van onroerend goed.

Wettelijk basis

De klachtplicht uit artikel 7:23 BW is een species van de algemene klachtplicht zoals die is neergelegd in artikel 6:89 BW. Artikel 6:89 BW luidt als volgt:

De schuldenaar kan op een gebrek geen beroep meer doen, indien hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijs had moeten ontdekken, bij de schuldenaar ter zake heeft geprotesteerd.

Artikel 7:23 BW, specialis bij koop (van onroerend goed) luidt als volgt:

De koper kan er geen beroep op doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven. Blijkt echter aan de zaak een eigenschap te ontbreken die deze volgens de verkoper bezit, of heeft de afwijking betrekking op feiten die hij kende of behoorde te kennen doch die hij niet heeft meegedeeld, dan moet de kennisgeving binnen bekwame tijd na de ontdekking geschieden. Bij een consumentenkoop moet de kennisgeving binnen bekwame tijd na de ontdekking geschieden, waarbij een kennisgeving binnen een termijn van twee maanden na ontdekking tijdig is.

Onderzoekstermijn en klachttermijn

Van de koper wordt verwacht dat hij na verkrijging van de onroerende zaak onderzoek doet of deze beantwoordt aan de koop (onderzoekstermijn). Mochten er gebreken aan het licht komen dan moet de koper binnen bekwame tijd na ontdekking daarvan klagen bij de verkoper (klachttermijn), in de jurisprudentie is al eens uitgemaakt dat binnen twee maanden na ontdekking moet worden geklaagd.

De ratio achter de klachttermijn wordt duidelijk uit de parlementaire geschiedenis. Het beoogt de verkoper te beschermen tegen claims die moeilijk zijn te betwisten door het lange tijdsverloop tussen ontdekken en klagen. Ook zal de verkoper erbij gebaat zijn om tijdig kennis te hebben van gebreken die door verloop van tijd meer schade veroorzaken.

Binnen bekwame tijd

Of binnen bekwame tijd is geklaagd dient aan de hand van alle omstandigheden van het geval te worden beoordeeld. Waaronder dient te worden begrepen de ernst van de tekortkoming en het antwoord op de vraag of de verkoper in zijn belangen is geschaad door de lengte van de in acht genomen klachttermijn. In de afweging of binnen bekwame tijd is geklaagd dient dus evenwel een belangenafweging te worden gemaakt. De termijn kan daardoor per geval sterk variëren.

Gevolgen

Indien niet (tijdig) aan de klachtplicht is voldaan, verliest de koper al zijn rechten ten aanzien van de gebreken. Iedere aanspraak van de koper die feitelijk gegrond is op het niet beantwoorden aan de koop komt te vervallen. Waarbij het er niet toe doet welke grondslag voor de vordering wordt gekozen (zoals dwaling of onrechtmatige daad).

Recente jurisprudentie

In een recente uitspraak van de hoge raad (Van de Steeg c.s./Rabobank, HR 8 februari 2013) is een verschuiving te constateren waarin bij de invulling van de klachttermijn (nog) meer ruimte is voor afweging van de belangen van de partijen. Daarmee is binnen de klachttermijn meer nadruk komen te liggen op de belangenafweging tussen partijen dan het tijdsverloop.

Vastgoed advocaat

Heeft u nog vragen over de invulling van de klachttermijn bij de koop van onroerend goed, aarzel dan niet en neem contact op met onze gespecialiseerde vastgoed advocaat Mathieu Vreeswijk op telefoonnummer 020 – 26 10 234 of per e-mail: vreeswijk@flinckadvocaten.nl

About Mathieu Vreeswijk

Mathieu Vreeswijk houdt zich met name bezig met de civielrechtelijke procespraktijk. Na jarenlange ervaring te hebben opgedaan bij gerenommeerde advocatenkantoren legt hij zich bij Flinck Advocaten toe op het vastgoedrecht, verbintenissenrecht, beslag- en executierecht en zekerheden.