Huurkorting en Corona

Geplaatst door: Mathieu Vreeswijk

In deze bijdrage leest u over huurkorting en Corona. Meer specifiek over huurkorting bij de huur van bedrijfsruimtes zoals hotels, cafés en winkels, welke als gevolg van de Corona pandemie grote omzetverliezen lijden. Sinds het ontstaan van de pandemie is er veel geschreven over huurkorting, maar recent zijn er twee uitspraken gedaan in een bodemprocedure die de piketpaaltjes werkelijk hebben verplaatst. De laatste uitspraak geeft dat huurders met terugwerkende kracht recht hebben op huurkorting, tot wel 50% van de overeengekomen huurprijs wanneer als gevolg van de pandemie de omzet is weggevallen.

Hoeveel huurkorting kan er dan worden gekregen?

De gedachte is dat de partijen bij het huurcontract de negatieve gevolgen van de coronacrisis gelijkelijk hebben te delen. Bij 100% omzetverlies loopt de huurkorting op tot 50%. Dat wordt als volgt berekend:

Oorspronkelijke huurprijs – (percentage daling omzet / 2) = nieuwe huurprijs

De subsidie van de NOW-regeling wordt in deze berekening niet meegenomen, de subsidie onder de TVL-regeling wel. In het volgende leest u een samenvatting van de tot nu toe gewezen uitspraken.

Kort geding uitspraken meestal wel, soms geen huurkorting

De ‘Vitesse uitspraak’ (rechtbank Gelderland, 29 mei 2020). In deze zaak gaat het om de huur van een voetbalstadion. Het stadion kan als gevolg van de Coronacrisis niet worden geëxploiteerd. In de uitspraak wordt overwogen dat partijen zijn overeengekomen dat een gebrek zoals bedoeld in artikel 7:204 BW geen recht geeft op huurprijsvermindering zoals bedoeld in artikel 7:207 BW. Dit is uitgesloten in artikel 11.6 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst. Wel wordt door de rechter overwogen dat het denkbaar is dat er sprake is van onvoorziene omstandigheden, maar dat het kort geding zich daarvoor niet leent en de huurder zijn vordering niet voldoende had onderbouwd. De verlangde huurkorting wordt afgewezen.

De ‘Inbev uitspraak’ (rechtbank Noord-Nederland, 27 mei 2020). In deze zaak gaat het om de huur van een café dat als gevolg van de Coronacrisis niet kan worden geëxploiteerd. In deze uitspraak werd een tijdelijke huurkorting wel gegeven. In de huurovereenkomst (een oudere versie van het ROZ-contract) was een beroep op artikel 7:207 BW niet uitgesloten. Er wordt voorshands aannemelijk geacht dat de maatregelen en omstandigheden van de Coronacrisis als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW kwalificeren. Er wordt een voorlopige huurkorting van 1/3e van de huurprijs gegeven.

In de ‘W-hotel uitspraak’ (rechtbank Amsterdam, 17 juli 2020). In deze zaak gaat het om de huur van een hotel, restaurant of wellnesscentrum dat als gevolg van de Coronacrisis niet (volledig) kon worden geëxploiteerd. In deze zaak werd een tijdelijke huurkorting gegeven van ongeveer 50% van de huurprijs over de periode dat de huurder als gevolg van de Coronacrisis haar omzet grotendeels had verloren. In de huurovereenkomst was een beroep huurprijsvermindering als gevolg van een gebrek uitgesloten. De rechter oordeelt voorshands dat een beroep op onvoorziene omstandigheden maakt dat de huurder niet gehouden kan worden de gehele huurprijs te betalen.

In de ‘D-rt Retail uitspraak’ (rechtbank Noord-Nederland, 21 juli 2020). In deze zaak gaat het om de huur van winkelruimte voor een reisbureau. Als gevolg van de Coronacrisis kan de huurder geen omzet meer realiseren. In deze zaak werd een tijdelijke huurkorting gegeven van 25% van de huurprijs in de periode 1 juni t/m 31 december 2020. De rechter oordeelt voorshands dat een beroep op onvoorziene omstandigheden maakt dat de huurder niet gehouden kan worden de gehele huurprijs te betalen.

Bodemprocedures

Bij het schrijven van dit artikel zijn er twee uitspraken verschenen van een bodemrechter over huurkorting als gevolg van de Coronacrisis. Beide uitspraken zijn in het voordeel van de huurder en wordt de huurovereenkomst op grond van artikel 6:258 BW gewijzigd.

De eerste uitspraak (rechtbank Den Haag, 21 januari 2021) gaat over de exploitatie van twee cafés in Den Haag, die als gevolg van de overheidsmaatregelen de deuren hebben moeten sluiten en slechts in zeer beperkte mate omzet hebben kunnen realiseren. De rechter laat in het midden of de huurovereenkomst een beroep op huurprijsvermindering als gevolg van een gebrek uitsluit, nu hij meent dat de Coronacrisis en de daaruit voortvloeiende maatregelen als onvoorziene omstandigheid kwalificeren. Door de huurder is gedurende de crisis in meer en mindere mate omzet gerealiseerd, dit heeft zij onderbouwd met afschriften van haar administratie, waaronder ‘Tikkie betalingen’. Hieruit volgt dat de cafés in zeer beperkte mate omzet hebben kunnen realiseren. De rechter oordeelt dat de negatieve gevolgen van de Coronacrisis door huurder en verhuurder moeten worden gedeeld. In de periode dat de cafés volledig waren gesloten wordt de huurkorting op 50% bepaald. Voor de periode dat de cafés de deuren gedeeltelijk open hadden, en er wel weer omzet werd gerealiseerd, is een huurkorting van 25% bepaald.

De tweede uitspraak (rechtbank Amsterdam, 9 maart 2021) gaat over het “Hotel V’ in Amsterdam. Zij heeft als gevolg van de Coronacrisis nagenoeg haar gehele omzet zien verdampen. Uit een in de procedure overgelegde rapportage blijkt dat in 2020 een omzetverlies van 75% bestaat. De rechter oordeelt dat de maatregelen en gevolgen van de Coronacrisis als onvoorziene omstandigheid ex artikel 6:258 BW kwalificeren. De financiële tegenvaller dient volgens de rechter door huurder en verhuurder in beginsel gelijkelijk te worden gedragen. De huurprijs wordt dan ook gewijzigd. De huurprijs van Hotel V wordt met ingang van 16 maart 2020 t/m december 2020 met 37,5% verminderd, nu zij 75% van haar omzet was verloren. Voor 2021 wordt de huurprijs eveneens verminderd, totdat het omzetniveau van 2019 weer is bereikt.

Bij het vaststellen van de huurprijs vormen de omzetcijfers het uitgangspunt. De rechtbank geeft daarvoor een duidelijke formule: Oorspronkelijke huurprijs – (percentage daling omzet / 2) = nieuwe huurprijs. In de omzetcijfers dient de Tijdelijke Noodmaatregel Overbrugging voor Werkgelegenheid (NOW) niet meegenomen te worden. De Tegemoetkoming voor Vaste Lasten (TVL) wel. Hoewel de NOW-tegemoetkoming in boekhoudkundige zin onderdeel uitmaakt van de omzet, is deze geoormerkt om bij te dragen aan de loonkosten. De rechter oordeelt dat dat deel van de omzet niet relevant is bij de vaststelling van het verminderde huurgenot. De TVL is dat daarentegen wel, nu deze de huurder juist bij de vaste lasten tegemoetkomt.

Opmerkelijk in deze uitspraak is dat expliciet wordt overwogen dat de huurprijsvermindering of huurkorting ook met terugwerkende kracht kan worden toegewezen. Dit is voor veel Horeca-exploitanten goed nieuws, maar voor eigenaren van vastgoed iets om reserveringen voor te maken.

Ook maakt deze uitspraak duidelijk dat ondanks het feit dat hotels niet op last van de overheid waren gesloten er wel ruimte is om op grond van onvoorziene omstandigheden de huurprijs aan te passen.

Conclusie

Voor huurders van hotels, restaurants, cafés en winkels die als gevolg van de Coronacrisis (grotendeels) de omzet hebben zien wegvallen, bestaan goede gronden om een huurkorting te vorderen op grond van onvoorziene omstandigheden.

Meer informatie?

Bent u huurder of verhuurder en wilt u advies over huurkorting? Neem dan contact op met een gespecialiseerde advocaat huurrecht bedrijfsruimte van Flinck Advocaten via 020 – 26 10 234 of via e-mail: vreeswijk@flinckadvocaten.nl.

Mathieu Vreeswijk

Mathieu Vreeswijk

Advocaat

Bij Flinck Advocaten houdt Mathieu zich met name bezig met het procederen en adviseren op het gebied van ondernemingsrecht, vastgoedrecht, verbintenissenrecht, beslag, executie en faillissementsrecht.

Meest recente artikelen