Go to Top

Executoriale veiling van onroerende zaken: hoe werkt het?

Executoriale veiling
Als een schuldenaar bij vonnis is veroordeeld te betalen, is het niet vanzelfsprekend dat hij dan ook de vordering voldoet. Als betaling uitblijft kan de schuldeiser executoriaal beslag op bijvoorbeeld de woning van de debiteur leggen. Na dit beslag kan de onroerende zaak worden verkocht. Met die opbrengst wordt alsnog de schuldeiser voldaan. Deze executieverkoop eindigt met een veiling. Advocaat mr. Sebastiaan Kieffer van Flinck Advocaten over de executoriale veiling van onroerende zaken.

De veiling

Voor de gedwongen verkoop van een onroerende zaak wordt altijd een notaris aangewezen. Hij ziet toe op de gehele executieverkoop. Hij stelt bijvoorbeeld het tijdstip van de veiling vast en maakt deze publiekelijk bekend. Samen met de beslaglegger stelt hij ook de veilingvoorwaarden vast. Dat kan een standaard set met algemene bepalingen zijn zoals de Algemene Voorwaarden voor executieverkopen.

De executoriale veiling van een onroerende zaak vindt krachtens artikel 519 Rv. als volgt plaats: “De verkoop vindt in het openbaar plaats, eerst bij opbod en vervolgens bij afmijning.” “Opbod” en “afmijning” zijn dus onderdelen van een veiling. Zij behoren elk tot een aparte fase. Een veiling kent twee fases. De eerste fase is de inzetfase waarin biedingen omhoog gaan. De tweede fase is de afslagfase waarin biedingen omlaag gaan. Beiden worden hieronder toegelicht.

Fase 1: inzet bij opbod

De eerste fase is bekend als het spel van loven en bieden. Na het openingsbod volgen opbiedingen doordat aanwezigen telkens een hoger bod van een veilingmeester aanvaarden. Uit de veilingvoorwaarden volgt doorgaans de hoogte van het openingsbod en met welk bedrag kan worden opgeboden. Het laatste bod is het maximumbedrag. Het maximumbedrag wordt ook wel aangeduid als de “plok” of de “inzet”.

Is de laatste bieder in deze fase ook de koper van de onroerende zaak voor het maximumbedrag? Dat is meestal niet het geval. Na vaststelling van het maximumbedrag zal namelijk de volgende fase aanvangen.

Fase 2: afslag bij afmijning

In de tweede fase wordt de onroerende zaak alsware opnieuw aan potentiële kopers aangeboden. In deze fase zal eerst de notaris (of de veilingmeester) een hogere koopsom noemen. Dat is het maximumbedrag (de plok) plus een percentage. In tegenstelling tot het opbieden, zal de veilingmeester vanaf dit startpunt de koopsom laten zakken: de “afslag”.

Afmijning houdt in dat de veilingmeester in prijs blijft zakken totdat iemand “mijnt”. Mijnen is een ouderwetse term voor een koper die in de zaal “mijn” roept, waarna de onroerende zaak hem werd toegewezen. De koopsom na afmijning zal doorgaans hoger zijn dan het maximumbedrag of de plok. Indien niet gemijnd wordt bij een koopsom boven het maximumbedrag, dan wordt de onroerende zaak verkocht aan diegene die het maximumbedrag had geboden en “plok had gesteld”.

Plokgeld

De partij die in de eerste fase van de executoriale veiling het maximumbedrag had geboden, is dus niet altijd de koper van de onroerende zaak. De veilingvoorwaarden kunnen bepalen dat die partij een percentage van het maximumbedrag ontvangt. Vaak is dat 1% van de plok. Deze vergoeding wordt ook wel aangeduid als “plokpenning”, “inzetpremie” of “strijkgeld”. Logischerwijs wordt met het betalen van plokgeld het bieden op een veiling gestimuleerd.

Gunning

De veilingvoorwaarden kunnen bepalen dat de definitieve koopovereenkomst tot stand komt na “gunning”. Gunning houdt in dat de schuldeiser die tot executieverkoop overging, na de veiling nog kan bepalen of hij het onroerend goed verkoopt aan de hoogste bieder. Normaliter gunt de verkoper aan de hoogste bieder. Maar hij kan dus ook het recht hebben om niet te gunnen. De termijn voor dit beraad kan enkele dagen duren. Gunning kan dus een “3e fase” van een veiling zijn.

Executoriale veiling van onroerende zaken via internet

De wet maakt het tegenwoordig uitdrukkelijk mogelijk dat onroerende zaken – gedeeltelijk of geheel – via internet worden geveild. De wet vereist vanzelfsprekend dat een dergelijke website is ingericht met passende, technische maatregelen om de betrouwbaarheid en veiligheid te waarborgen. Bij algemene maatregel van bestuur kunnen hieromtrent nadere regels worden gesteld.

Meer informatie?

Wenst u meer informatie over de executoriale veiling of verkoop van onroerende zaken? U kunt altijd contact opnemen met advocaat mr. Sebastiaan Kieffer van Flinck Advocaten op telefoonnummer 020-26 10 234 of per e-mail: kieffer@flinckadvocaten.nl.