Go to Top

Executieverkoop van onroerend goed: het stappenplan

ExecutieverkoopNadat een schuldeiser zijn debiteur in rechte heeft aangesproken, kan de rechter hem veroordelen tot betalen. Als de schuldenaar dan toch nalaat te betalen, dan kan de schuldeiser executoriaal beslag leggen. Bijvoorbeeld op de woning van de schuldenaar. Na dit beslag kan de onroerende zaak worden verkocht. Het executoriaal beslag wordt dan ook een ‘uitwinnend beslag’ genoemd. Advocaat mr. Sebastiaan Kieffer van Flinck Advocaten bespreekt de stappen van de executieverkoop van onroerend goed.

Executoriale titel (vonnis)

Voor executieverkoop is eerst het leggen van executoriaal beslag nodig. Voor het leggen van dit beslag is een zgn. executoriale titel vereist. Deze titel kan worden verkregen door een vonnis van de rechter. Een executoriale titel kan inhouden de betaling van een geldsom. Kortom, als een vonnis is verkregen dan kan executoriaal beslag worden gelegd. Daarmee start de executieverkoop van onroerend goed.

Betekenen van het vonnis

Om een schuldenaar in kennis te stellen van de verkregen executoriale titel moet het vonnis aan hem worden “betekend”. Het betekenen van een vonnis geschiedt door een deurwaarder. Overigens, voor een hypotheekhouder als schuldeiser geldt dan een vonnis (en het betekenen ervan) niet altijd vereist is voor de executieverkoop. Bij achterstallige aflossing heeft hij een recht van “parate executie“.

Bevel tot betaling

Na betekening volgt het “bevel tot betaling”. Een bevel tot betaling wordt eveneens door een deurwaarder uitgebracht. In het bevel tot betaling moet minimaal een betalingstermijn van 2 dagen worden gegeven. Dit bevel biedt de schuldenaar dus nog een laatste mogelijkheid om uitvoering aan het vonnis te geven, zonder dat er al executiemaatregelen zijn genomen. In de regel wordt gelijktijdig met het betekenen van een vonnis ook het bevel tot betaling door de deurwaarder uitgebracht.

Het leggen van executoriaal beslag

Als de schuldenaar na het bevel niet betaalt, dan kan de schuldeiser executiemaatregelen nemen. Zoals het leggen van executoriaal beslag. Dit beslag wordt door een deurwaarder “gelegd” vanachter zijn bureau, door het opmaken van een proces-verbaal.

In het proces-verbaal staat onder meer de exacte (Kadastrale) omschrijving van het beslagen object. Nadat het proces-verbaal is opgemaakt, verricht de deurwaarder nog enkele “executiedaden”. Hij zal het beslag in het openbare register inschrijven. Ook dient hij een afschrift van het proces-verbaal te betekenen aan de betrokken hypotheekhouder(s). Onder aan dit blog staan de specifieke termijnen hiervoor.                        

De hypotheekhouder

Als het beslagen onroerend goed is gefinancierd met een hypotheek, dan speelt ook de hypotheekhouder een rol in de executie. Hij heeft namelijk het recht om de executie over te nemen. De achterliggende gedachte hiervan is dat een hypotheekhouder niet wordt benadeeld door een beslag: hij behoudt zijn recht van voorrang op andere schuldeisers.

De beslaglegger is verplicht de hypotheekhouder te informeren over het beslag. Het nalaten van deze kennisgeving kan de beslaglegger schadeplichtig maken jegens de hypotheekhouder. De hypotheekhouder heeft na kennisname een termijn van 14 dagen om te besluiten of hij de executie wil overnemen.

Executieverkoop van onroerend goed

Na 14 dagen is het bekend of de schuldeiser of de hypotheekhouder de executie voortzet. Dan start de daadwerkelijke verkoop van het onroerend goed. Hiervoor zijn wederom verschillende stappen vereist. Allereerst wordt een notaris aangewezen die op de verkoop toeziet. Hij stelt vervolgens de dag, plaats en tijd van de executieverkoop vast. De executieverkoop wordt dan tevens publiekelijk bekend gemaakt. Voorheen vond bekendmaking plaats door aanplakbiljetten op de onroerende zaak. Tegenwoordig via internet.

Uiteindelijk wordt met een veiling de onroerende zaak verkocht. De veiling bestaat uit meerdere fases die op verschillende tijdstippen kunnen plaatsvinden. De veiling kent verder een verscheidenheid aan veilingregels en gebruiken.

De afwikkeling en kosten

Na verkoop is de notaris verplicht om alle betrokkenen van de verkoop op de hoogte te stellen. Uiterlijk op de dag na verkoop. De koper is gehouden de kooprijs te betalen en die volgens de wet: “te voldoen in handen van de notaris“. Betaling op een rekening van de notaris voorkomt dat de schuldeiser de gehele opbrengst ontvangt. In dat geval zou hij andere vorderingen op de schuldenaar kunnen verrekenen, waarvoor hij (nog) geen executoriale titel heeft verkregen. Dit vond de wetgever niet wenselijk. Vandaar dat aan de notaris wordt betaald.

Let op, doorgaans komen alle kosten van de notaris en die van de veiling voor rekening van de schuldenaar. Voordat de notaris de opbrengst  aan de schuldeiser uitkeert zal hij eerst de executiekosten (met voorrang) voldoen.

De executieverkoop in schema

Stap:Executiedaden:Door wie:Termijn:Wetsartikel:
1.Betekening vonnis.DeurwaarderArt. 430 Rv
2.Bevel tot betaling.DeurwaarderMinimaal 2 dagen.Art. 502 Rv
3.Proces-verbaal beslag (+ evt. vaststellen notaris verkoop).DeurwaarderArt. 504 Rv
4.Inschrijving beslag openbare registers.DeurwaarderArt. 505 Rv
5.Betekening beslag aan geëxecuteerde.DeurwaarderBinnen 3 dagen na inschrijving.Art. 505 Rv
Indien hypotheekrecht op het beslagobject is gevestigd.
6.Hypotheekhouder(s) betekenen.DeurwaarderBinnen 4 dagen na inschrijving.Art. 508 Rv
7.Hypotheekhouder besluit om executie wel/niet over te nemen.Binnen 14 dagen na betekening.Art. 509 Rv
Executie gaat verder door executant of hypotheekhouder
8.Notaris aanwijzenExecutant/ hypotheekhouderArt. 514 Rv
9.Exploot aan geëxecuteerde aanwijzing notaris.DeurwaarderArt. 514 Rv
10.Dag, uur en plaats verkoop worden vastgesteld.NotarisBinnen 14 dagen na aanwijzing.Art. 515 Rv
11.Tijdstip verkoop mededelen aan belanghebbenden.NotarisArt. 515 Rv
12.Bekendmaking openbare verkoop aan het publiek.NotarisMinimaal 30 dagen vóór verkoop.Art. 516 Rv
13.Vaststellen en bekendmaking veilingvoorwaarden.Notaris & executantMinimaal 30 dagen vóór verkoop.Art. 517 Rv
14.Openbare verkoop (veiling)Veilingmeester (onder toezicht notaris)Art. 519 Rv
15.Schriftelijke kennisgeving verkoop aan belanghebbenden.NotarisBinnen 1 dag na verkoop.Art. 523 Rv
16.EigendomsoverdrachtNotarisArt. 525 Rv

 Meer informatie?

Heeft u vragen over de executoriale verkoop van onroerend goed? Of wilt u meer informatie over de executieverkoop van onroerend goed? Neemt U gerust contact op met advocaat mr. Sebastiaan Kieffer van Flinck Advocaten op telefoonnummer 020 – 26 10 234 of per e-mail: kieffer@flinckadvocaten.nl.