Go to Top

Courtage vragen aan huurder, makelaars opgelet!

CourtageVeel (online) verhuurmakelaars hanteren een verdienmodel waarbij courtage wordt ontvangen van de aspirant huurder bij het tot stand komen van een huurovereenkomst. Hoe gaat dat in zijn werk. De makelaar plaatst voor de verhuurder – al dan niet tegen betaling – een huurwoning op zijn website. In het geval een potentiele huurder geïnteresseerd is, wordt verlangd dat deze zich inschrijft bij de makelaar en zich verplicht om een bedrag gelijk aan een maand huur te betalen, bij totstandkoming van de huurovereenkomst. Daartoe wordt vaak overgegaan omdat anders de contactgegevens van de verhuurder niet worden gedeeld. Recent is door de Hoge Raad bevestigd dat deze handelspraktijken niet zijn toegestaan. Op deze handelswijze staat een (wettelijke) sanctie, namelijk dat in het geheel geen courtage verschuldigd is. De huurder die wel courtage heeft betaald, kan dat bedrag terugvorderen. Advocaat mr. Mathieu Vreeswijk van Flinck Advocaten legt uit.

Bemiddelingsovereenkomsten tussen ‘verhuurder – makelaar’ en ‘makelaar – huurder’

De makelaar die voor een verhuurder een woning adverteert op zijn website, heeft met deze verhuurder een bemiddelingsovereenkomst. Het is volgens de Hoge Raad niet relevant of de makelaar daarvoor betaald krijgt. Op het moment dat een (aspirant) huurder de geadverteerde woning wil huren, is hij in het hierboven omschreven voorbeeld verplicht om zich ‘in te schrijven’ bij de makelaar. Ook hier ontstaat een bemiddelingsovereenkomst. Dit keer tussen de makelaar en de (aspirant) huurder. Dit geeft een situatie waarin de makelaar zowel voor de verhuurder als voor de (aspirant) huurder (bemiddelings)werkzaamheden verricht. Op grond van de wet is dat niet zonder meer toegestaan.

Dienen van twee heren; geen recht op loon

De wetgever heeft voor het hierboven gegeven geval willen voorkomen dat er een belangenverstrengeling ontstaat. Een belangenverstrengeling waarbij de makelaar niet meer objectief kan handelen voor beide opdrachtgevers, de verhuurder en de huurder. Het is bij wet verboden om ‘twee heren te dienen’. Dit verbod is neergelegd in artikel 7:417 BW jo 7:724 BW, waarin voor zover relevant het volgende is bepaald:

Een lasthebber (lees: makelaar) mag slechts tevens als lasthebber van de wederpartij (lees: verhuurder) optreden, indien de inhoud van de rechtshandeling zo nauwkeurig vaststaat dat strijd tussen de belangen van beide lastgevers is uitgesloten.

(…)

Indien een der lastgevers een consument is en de rechtshandeling strekt tot koop of verkoop dan wel huur of verhuur van een onroerende zaak of een gedeelte daarvan (…) dan heeft de lasthebber (lees: makelaar) geen recht op loon.

Op grond van de wettelijke regeling is het een makelaar dus niet toegestaan om voor zowel de huurder als de verhuurder diensten te verlenen. Waarbij het (al dan niet betaald) faciliteren van een advertentie waarin de woonruimte wordt aangeboden al wordt aangemerkt als een bemiddelingsovereenkomst.

Huidige praktijk

Veel (online) verhuurmakelaars zullen door deze beslissing het verdienmodel moeten veranderen. Het is niet meer mogelijk om enerzijds woningen voor de eigenaren aan te bieden én een courtage van de huurder te ontvangen. Daarnaast is het te verwachten dat de verhuurmakelaars geconfronteerd zullen worden met veel claims van oude klanten die de betaalde courtage terugvorderen. Deze vordering kan nog tot vijf jaar na dato worden ingesteld.

Courtage terugvorderen?

Kan u als makelaar courtage vragen aan huurder? Heeft u aan uw verhuurmakelaar courtage betaald en wilt u dat terugvorderen? Neem contact op met  advocaat mr. Mathieu Vreeswijk van Flinck Advocaten via telefoonnummer 020 – 26 10 234 of per e-mail: vreeswijk@flinckadvocaten.nl

About Mathieu Vreeswijk

Mathieu Vreeswijk houdt zich met name bezig met de civielrechtelijke procespraktijk. Na jarenlange ervaring te hebben opgedaan bij gerenommeerde advocatenkantoren legt hij zich bij Flinck Advocaten toe op het vastgoedrecht, verbintenissenrecht, beslag- en executierecht en zekerheden.