Beslag op koopsom, vormerkung hindert niet

Geplaatst door: Mathieu Vreeswijk

In een recent arrest van de Hoge Raad is bevestigd dat een beslag op de koopsom, onder de kopers ten laste van verkopers, bij een onroerend goed transactie niet wordt gehinderd door de vormerkung, ofwel het inschrijven van de koopovereenkomst ex artikel 7:3 BW. Het inschrijven van de koopovereenkomst voorkomt een hoop problemen bij beslag maar niet wanneer dat beslag wordt gelegd op de koopsom. Wanneer u beslag wenst te leggen op (de opbrengst van) een onroerende zaak is het raadzaam om tevens verlof te vragen tot het leggen van derdenbeslag op de koopsom onder kopers. Advocaat mr. Mathieu Vreeswijk van Flinck Advocaten over het beslag op koopsom en vormerkung.

Koopovereenkomst

Een standaard NVM koopovereenkomst regelt de afwikkeling van de koop als volgt. De koper stort de koopsom bij de notaris, die deze voor de verkoper bewaart. Nadat de onroerende zaak, vrij van beslagen, is geleverd door inschrijving daarvan in de openbare registers (het Kadaster) zal de notaris overgaan tot het uitkeren van de koopsom aan de verkopers.

In de beslag- en executiepraktijk wordt regelmatig beslag gelegd op onroerend goed. Om de afwikkeling van de transactie en de koper te beschermen heeft de wetgever in artikel 7:3 BW de mogelijkheid gegeven om de koopovereenkomst in te schrijven in de openbare registers (het Kadaster). Toch is deze bescherming niet volledig.

Vormerkung, inschrijven van de koop ex artikel 7:3 BW

De vormerkung ofwel de inschrijving van de koopovereenkomst zorgt ervoor dat de koper van een onroerende zaak beschermd wordt tegen vervreemdingen of bezwaringen veroorzaakt door de verkoper. De wet spreekt in artikel 7:3 BW van de volgende situaties:

• Dubbele verkoop door de verkoper;
• Doorverkopen na de dubbele verkoop;
• Onder bewind stelling;
• Verhuur of verpachting na inschrijving verkoop;
• Kwalitatieve verplichtingen ingeschreven na verkoop;
• Executoriaal of conservatoir beslag waarvan het proces-verbaal na de inschrijving van de koop is ingeschreven;
• een faillissement of surséance van betaling van de verkoper.

Deze in de wet gegeven gevallen zijn limitatief. Andere gevallen worden dus niet beschermd door het inschrijven van de koopovereenkomst.

Beslag op de koopsom

Naast het leggen van beslag op het onroerend goed zelf ten laste van verkopers kan ook derdenbeslag worden gelegd op de koopsom onder de kopers ten laste van verkopers. Dit is ook mogelijk nadat de koopovereenkomst is ingeschreven. In dat geval kan de transactie niet worden afgewikkeld. De notaris zal in een dergelijk geval namelijk niet overgaan tot levering.

De Hoge Raad heeft zich uitgelaten over de vraag of de vormerkung niet ook moet beschermen tegen een dergelijk derdenbeslag op de koopsom. De Hoge Raad overweegt daartoe het volgende:

“(…)Het onderdeel treft doel. Met de Vormerkung is weliswaar beoogd de koper van een registergoed gedurende zes maanden na de inschrijving van de koop bescherming te bieden in zijn recht op daadwerkelijke nakoming van de koopovereenkomst, maar in het derde lid van art. 7:3 BW is limitatief opgesomd welke, nauwkeurig omschreven, rechtsfeiten niet tegen de koper kunnen worden ingeroepen. Tot die opsomming behoort niet het hier aan de orde zijnde, blijkens de parlementaire geschiedenis door de wetgever onder ogen geziene, geval van derdenbeslag onder de koper op de koopsom. Hoezeer ook in een dergelijk beslag een hindernis gelegen kan zijn voor de effectuering van het recht van de koper op daadwerkelijke nakoming van de koopovereenkomst, zulks brengt niet mee dat dit beslag moet worden opgeheven vanwege de inschrijving van de koopovereenkomst in de openbare registers op de voet van art. 7:3 BW en de daarmee door de wetgever beoogde bescherming van de koper(…)”

Voor de praktijk is dat een heldere uitspraak die de belangen van de schuldeiser beschermt of zou moeten beschermen.

“Geclausuleerd beslag” op de koopsom

De praktijk is dat voorzieningenrechters niet snel geneigd zijn een derdenbeslag onder de koper ten laste van verkoper op de koopsom toe te laten. De Beslagsyllabus geeft zelfs aan dat in beginsel een dergelijk verlof niet zou moeten worden verleend. Zuiver juridisch bezien is dat onjuist omdat een schuldeiser, naast de te beschermen koper, een te respecteren belang heeft bij de mogelijkheid om beslag te leggen op de koopsom.

Voorzieningenrechters staan over het algemeen wel toe om zogenaamd “geclausuleerd beslag” te leggen op de koopsom. Dat houdt in dat verlof wordt verleend om beslag te leggen op de koopsom maar daaraan de verplichting wordt toegevoegd om mee te werken aan het afwikkelen van de transactie. Het beslag wordt dan verminderd tot de ‘overwaarde’ na betaling van onder meer de hypotheekhouder en andere zekerheidsgerechtigden.

Advocaat vastgoed

Wordt u geconfronteerd met beslag op een onroerende zaak of met derdenbeslag op de koopsom en wilt u advies? Neem vrijblijvend contact op met vastgoed specialist mr. Mathieu Vreeswijk op telefoonnummer 020 – 26 10 234 of via e-mail: [email protected]