Belangenafweging bij ontruimingsbescherming ex 7:230a BW

Geplaatst door: Mathieu Vreeswijk

In de praktijk komt het geregeld voor dat een huurder van overige bedrijfsruimte (ex artikel 7:230a BW) aan het einde van het huurcontract aanspraak wil maken op verlenging van de termijn waarbinnen de ontruiming dient plaats te vinden, ook wel ontruimingsbescherming genoemd. In mijn eerdere bijdrage ontruimingsbescherming kantoorruimte zet ik uiteen wat die ontruimingsbescherming ex artikel 7:230a BW precies inhoudt. In deze blog zal ik dieper ingaan op de belangenafweging die de rechter heeft te maken om wel of niet tot deze verlenging te komen.

Hoe gaat de rechter om met de belangenafweging ex artikel 7:230a BW? Advocaat mr. M.F.A. Vreeswijk van Flinck Advocaten bespreekt enkele praktijkvoorbeelden.

Welke belangenafweging bij ontruimingsbescherming

De belangenafweging zoals bedoeld in artikel 7:230a lid 4 BW, komt pas aan de orde wanneer een huurder van ‘overige bedrijfsruimte’ aan het einde van de huurtermijn, na opzegging en de aanzegging van de ontruiming, op tijd een verzoek heeft ingediend om de ontruimingsbescherming te verlengen. In deze procedure is het doorslaggevend om de belangen van de huurder/verhuurder goed te schetsen. Op basis van deze belangen zal de rechtbank immers oordelen of er wel/geen ruimte is voor het verlengen van de termijn waarbinnen de ontruiming moet plaatsvinden. Omdat een belangenafweging zich niet goed laat samenvatten, geef ik hierna diverse praktijkvoorbeelden waarin wel/niet tot verlening van de termijn is overgegaan.

Voorbeelden waarin het belang van de huurder zwaarder weegt

Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 23 oktober 2013, ECLI:NL:RBZWB:2013:8152.
In deze zaak oordeelt de rechtbank dat de belangenafweging in het voordeel van de huurder uitvalt, nu de huurder van de ruimte afhankelijk is voor zijn broodwinning. De verhuurder heeft in deze zaak nagelaten belangen te schetsen die zwaarder zouden wegen. Het verzoek tot verlening van de termijn werd derhalve toegewezen.

Kantonrechter te Gouda, 24 juni 1994, ECLI:NL:KTGGOU:1994:AK0648
In deze zaak is sprake van een gemengde huurovereenkomst van woon- en bedrijfsruimte, waarin het karakter van de bedrijfsruimte prevaleert. Het gaat om een paardenstal waarbij een gedeelte door de huurder als woning wordt gebruikt. Bij de belangenafweging kent de rechter een doorslaggevend belang toe aan het feit dat de huurder ook op zoek moet naar nieuwe woonruimte, het verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming wordt toegewezen.

Kantonrechter te Amsterdam, 5 maart 2002, ECLI:NL:RBAMS:2002:AK4653
In deze zaak oordeelde de kantonrechter dat het belang van de huurder bij ontruimingsbescherming prevaleert op het (financiële) belang van de verhuurder, nu de huurder een verklaring voor recht had gevorderd omtrent het bestaan van een nadere vijf jaar durende huurtermijn. Hangende die vordering heeft de huurder een groter belang bij het (voorlopige) verzoek tot ontruimingsbescherming dan de verhuurder bij ontruiming.

Kantonrechter ’s Gravenhage, 3 mei 2006, ECLI:NL:RBSGR:2006:AY5931
Ook in deze zaak werd in het voordeel van de huurder beslist. Verhuurder en huurder zijn na de opzegging in de volle breedte aan het onderhandelen over het wel/niet verlengen van de huurovereenkomst en onder welke (financiële) voorwaarden. Deze onderhandeling geeft dat de huurder er tot op zekere hoogte op mocht vertrouwen dat hij het gehuurde niet zou hebben te verlaten. Mede bezien de belangen van werkgelegenheid aan de zijde van huurder oordeelde de kantonrechter dat de ontruimingsbescherming werd verlengd.

Gerechtshof Den Bosch, 8 november 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BU3913
In deze zaak oordeelde het gerechtshof dat de verhuurder niet voldoende belangen had gesteld, waardoor het belang van de huurder bij de ontruimingsbescherming groter was. De huurder had hoge financiële kosten om haar bedrijf te verplaatsen. Verhuurder had pas jaren later belang bij de ontruiming van het gehuurde. De ontruimingsbescherming werd daarom verlengd.

Voorbeelden waarin het belang van de verhuurder zwaarder weegt

Kantonrechter Eindhoven, 16 juni 1995, ECLI:NL:KTGEIN:1995:AK0711
In deze zaak wordt door de kantonrechter geoordeeld dat de belangenafweging in het nadeel van huurder uitvalt. Verhuurder verhuurt ruimte op stations ten behoeve van het exploiteren van foto-automaten door huurder. De huurovereenkomst is ruim een jaar voor het einde van de huurtermijn opgezegd. Op grond waarvan de kantonrechter oordeelt dat de belangenafweging in het voordeel van de verhuurder uitvalt. De huurder had namelijk ruimschoots de tijd om te anticiperen op het einde van de huurovereenkomst. Daarnaast kent de kantonrechter gewicht toe aan het financiële belang van de verhuurder.

Kantonrechter Zaandam, 1 april 1993, ECLI:NL:KTGZAA:1993:AI8849
In deze zaak oordeelde de kantonrechter dat het belang van de huurder, namelijk dat hij niet eenvoudig een vergelijkbare ruimte zou kunnen vinden binnen afzienbare termijn, niet op woog tegen het belang van de verhuurder om zijn pand op relatief korte termijn vrij van huur te kunnen verkopen. Het verzoek van huurder werd afgewezen.

Meer informatie?

Zoals gebleken, is de beoordeling van de belangen van verhuurder en huurder sterk casuïstisch van aard. Wilt u als huurder ontruimingsbescherming verzoeken of wordt u als verhuurder geconfronteerd met een dergelijk verzoek? Neem dan contact op met een van onze gespecialiseerde advocaten huurrecht via 020 – 26 10 234 of per e-mail: [email protected]