Go to Top

Verjaring binnen de VvE

Verjaring binnen de VvEVeel gebouwen zijn vanwege het meerlaags woninggebruik tegenwoordig gesplitst in verschillende appartementsrechten. Daarom komt de vraag of op grond van bevrijdende of verkrijgende verjaring de eigendom kan worden verkregen, ook geregeld voor met betrekking tot gemeenschappelijke gedeelten binnen de vereniging van eigenaren (VvE). Recentelijk zijn in dat kader een aantal interessante uitspraken gepubliceerd, aan de hand waarvan de vraag kan worden beantwoord: of een gemeenschappelijk gedeelte op grond van (bevrijdende) verjaring binnen de VvE (gedeeltelijk) kan worden verkregen? Advocaat mr. Mathieu Vreeswijk van Flinck Advocaten legt uit.

Verkrijgende verjaring

Een bezitter te goeder trouw verkrijgt een onroerende zaak door een onafgebroken bezit van tien jaren. Een bezitter is te goeder trouw wanneer hij zich redelijkerwijs als rechthebbende mocht beschouwen. Wanneer iemand te goeder trouw zich bezitter van een onroerende zaak waant, kan hij daardoor dus eigenaar worden. Een bezitter te goeder trouw moet erop vertrouwd hebben dat hij eigenaar was en wist niet (en behoorde niet te weten) dat de eigendom bij iemand anders lag. Deze situatie zal zich zeer zelden voordoen nu in het register bij het Kadaster de voorgaande leveringsakte altijd is op te vragen. Enkel in het geval er fouten staan in voorgaande leveringsakten is het denkbaar dat de bezitter te goeder trouw is terwijl hij geen eigenaar was.

Bevrijdende verjaring

Bij bevrijdende verjaring is goede trouw geen vereiste. Bij dit type verjaring gaat het om verjaring van de rechtsvordering waarmee de vorige eigenaar zijn rechten te gelden kan maken. Bijvoorbeeld de vordering tot revindicatie of een verklaring voor recht dat hij of zij nog eigenaar is. Irrelevant is of de verkrijger wist dat hij geen eigenaar was. In het geval van de bevrijdende verjaring voltooit deze verjaringstermijn na verloop van twintig jaren en verkrijgt de bezitter de eigendom van rechtswege.

Bezit

Zowel bij verkrijgende als bevrijdende verjaring begint de verjaringstermijn te lopen vanaf het moment dat de onroerende zaak in bezit is bij degene die zich uiteindelijk op de verjaring beroept. Bezit betekent dat iemand houdt voor zichzelf (artikel 3:107 BW). Of iemand houdt voor zichzelf of voor een ander wordt naar de maatstaven van het maatschappelijk verkeer beoordeeld (artikel 3:108 BW). Iemand die zich naar de buitenwereld presenteert als eigenaar zal daardoor in beginsel als bezitter worden gezien.

Houderschap

Bezit moet niet worden verward met houderschap. Wanneer iemand een goed houdt voor een ander, kan hij niet ook bezitter zijn. Bij houderschap gaat het altijd om een rechtsverhouding met de eigenaar op grond waarvan hij het goed voor die eigenaar houdt. Denk bijvoorbeeld aan huur, bruikleen etc. Is er tussen de eigenaar en degene die zich op de bevrijdende verjaring beroept ooit gesproken over het gebruik, dan zal in de meeste gevallen de verjaringstermijn nooit aangevangen.

Bezitsinterversie

Eenmaal aangevangen als houder kan men niet zomaar promoveren tot bezitter. Dat kan slechts op beperkte manieren. De eerste is medewerking van de eigenaar. De tweede mogelijkheid is doordat de houder het recht van de eigenaar openlijk betwist. Deze betwisting kan in een gedraging of uiterlijk waarneembare situatie liggen besloten.

Bezit binnen VvE

Voordat een gebouw in verschillende appartementsrechten kan worden verkocht moet dat zijn gesplitst. De splitsing vindt plaats door het passeren en inschrijven van de splitsingsakte in het register bij het Kadaster. De splitsingsakte en de daarbij behorende splitsingstekening bepalen welke gedeelten tot het privé gedeelte behoren en welke gedeelten tot het gemeenschappelijke gedeelte binnen de vereniging van eigenaren. Met de splitsing ontstaat een rechtsverhouding (de vereniging van eigenaren) waarin de leden van de vereniging de gemeenschappelijke delen niet voor zichzelf houden maar met elkaar. Ten aanzien van deze gemeenschappelijke gedeelten geldt dat de leden gemeenschappelijk eigenaar zijn en jegens elkaar krachtens die rechtsverhouding houder (en dus niet bezitter) zijn. Dit oordeelde het gerechtshof Leeuwarden recent in een uitspraak.

Dat betekent niet dat binnen een VvE geen verjaring kan plaatsvinden. Er zijn diverse uitspraken van lagere rechtbanken in Nederland die voorbij gaan aan de rechtsverhouding waarmee men binnen de VvE geen bezitter zou kunnen zijn, uitspraak van de rechtbank Den Haag, uitspraak van de rechtbank te Dordrecht.

Ook laat het Gerechtshof te Leeuwarden expliciet de mogelijkheid open dat binnen een VvE een exclusief gebruiksrecht kan worden verkregen door verjaring. In dat geval moet – aldus het gerechtshof – het gemeenschappelijke bezit openlijk zijn betwist, waarmee het houden voor zichzelf (en daarmee bezit) is aangevangen. Het gerechtshof overweegt dat na verloop van 20 jaren iemand een exclusief gebruiksrecht kan verkrijgen van een gemeenschappelijk gedeelte binnen de VvE.

Meer informatie?

Heeft u een vraag over bevrijdende verjaring of verkrijgende verjaring binnen een VvE of bent u op zoek naar een gespecialiseerde advocaat vastgoedrecht of VvE recht, neem dan vrijblijvend contact op met mr. Mathieu Vreeswijk van Flinck Advocaten op telefoonnummer 020 – 26 10 234 of per e-mail: vreeswijk@flinckadvocaten.nl.

About Mathieu Vreeswijk

Mathieu Vreeswijk houdt zich met name bezig met de civielrechtelijke procespraktijk. Na jarenlange ervaring te hebben opgedaan bij gerenommeerde advocatenkantoren legt hij zich bij Flinck Advocaten toe op het vastgoedrecht, verbintenissenrecht, beslag- en executierecht en zekerheden.