Go to Top

Vakantieverhuur niet zonder risico’s

vakantieverhuurEigenaars van appartementen gaan er veelal vanuit dat zij hun woning mogen verhuren aan bijvoorbeeld toeristen. Een logische gedachte. Immers, dat appartement is hun eigendom. Hiervoor gelden echter (strikte) beperkingen. Die beperkingen volgen niet alleen uit overheidsregels, maar juist ook uit regelgeving van de Vereniging van Eigenaars (VvE). Advocaat mr. Sebastiaan Kieffer van Flinck Advocaten over het veelvoorkomende verbod op vakantieverhuur.

Overheidsregels

Tot “particuliere vakantieverhuur” behoort de verhuur via Airbnb of het aanbieden van shortstay en Bed&Breakfast. Hiervoor gelden publiekrechtelijke voorwaarden, die per gemeente verschillen. Zo wordt Airbnb-verhuur doorgaans een beperkt aantal dagen per kalenderjaar toegestaan. Bed&Breakfast kan gedurende het gehele kalenderjaar zijn toegestaan, mits bijvoorbeeld een maximum oppervlak van het appartement (percentage of aantal kamers) hiervoor wordt gebruikt. Per gemeente gelden boetes op het niet-naleven van overheidsregels.

De publiekrechtelijke regelgeving voor vakantieverhuur staat los van de vraag wat een VvE binnen haar gebouw toestaat. Hiervoor is de VvE-regelgeving doorslaggevend, met name de akte van splitsing, het toepasselijke modelreglement en eventueel een huishoudelijk reglement.

VvE-regelgeving

In de VvE-regelgeving kan worden bepaald op welke wijze ruimtes binnen dat gebouw gebruikt kunnen worden. Logischerwijs geldt dit voor gemeenschappelijke gedeelten. Maar ook ten aanzien van privé-gedeelten kunnen voorwaarden aan het gebruik gelden. Een goed middel daarvoor is het huishoudelijk reglement (HR). In een HR kan dan ook een verbod tot vakantieverhuur staan. In plaats van een verbod, kan in het HR vakantieverhuur juist ook worden toegestaan, al dan niet onder voorwaarden. 

Indien geen (expliciet) verbod volgt uit de VvE-regelgeving, is vakantieverhuur dan toegestaan? Het antwoord op die vraag zal overwegend negatief zijn. In het algemeen is vakantieverhuur niet toegestaan vanwege de bestemming van een appartement.

De bestemming “wonen”

De bestemming van elk appartement in een gebouw, volgt uit de akte van splitsing. Die bestemming kan zijn “wonen”, “wooneenheid”, “woning” of “woonruimte”. Doorgaans is deze aanduiding in de akte van splitsing nader uitgewerkt. Bijvoorbeeld met de verduidelijking dat bedrijfsmatig of commercieel gebruik niet is toegestaan.

Het is juist deze bestemming van een appartement die meebrengt dat vakantieverhuur in beginsel niet is toegestaan (ook al ontbreekt een expliciet verbod daartoe). In de rechtspraak is een bestendige lijn zichtbaar waarbij het eigenaars van appartementen in beginsel niet is toegestaan te verhuren via Airbnb of Bed&Breakfast, vanwege de woonbestemming. Eind 2016 bevestigde het Gerechtshof Amsterdam dat zonder expliciete toestemming van de VvE vakantieverhuur niet is toegestaan voor een appartementseigenaar. Er geldt dus een “algemeen verbod” voor verhuur via Airbnb en voor Bed&Breakfast. Indien een eigenaar dan toch zijn of haar appartement verhuurt, zonder expliciete toestemming, dan wordt in strijd met de VvE-regelgeving gehandeld. Hiervoor kan een boete gelden.

Expliciete toestemming voor particuliere vakantieverhuur

VvE-rechtelijk zal vakantieverhuur dus expliciet moeten worden toegestaan. Om van de (standaard) VvE-regelgeving af te wijken, zal de vergadering van de VvE een besluit daartoe moeten nemen. In dit vergaderbesluit kunnen voorwaarden aan vakantieverhuur worden gesteld, met eventueel boetes.

In plaats van een vergaderbesluit kan deze toestemming (met voorwaarden) ook in een HR worden opgenomen. Let hierbij op dat een HR alleen geldt jegens degenen die op het moment van de vaststelling van het HR appartementseigenaar waren, tenzij het HR in het Kadaster wordt ingeschreven. In dat laatste geval hebben deze bepalingen ook werking jegens eigenaars die na de inwerkingtreding van het HR uw buren worden.

Vakantieverhuur niet zonder risico’s

Het staat overigens niet vast dat met toestemming van de VvE vakantieverhuur risicoloos is. Te denken valt aan de betrokkenheid van de verzekeraar en de kredietverstrekker (hypotheekhouder).

Een opstal- of inboedelverzekering zal schade veroorzaakt door een toerist waaraan het appartement is verhuurd, mogelijk niet vergoeden. Sommige verzekeraars stellen de voorwaarde dat dergelijke verhuur vooraf moet worden gemeld (waarna polisvoorwaarden kunnen wijzigen). Het inlichten van de verzekeraar is dan ook aan te bevelen.

In lijn hiermee is ook voorstelbaar dat tevens de bank vooraf om toestemming had moeten worden verzocht. De kans bestaat dan ook dat met de bank problemen ontstaan indien een appartement aan derden wordt verhuurd zonder diens toestemming, en er dan brandschade aan het appartement en het gebouw ontstaat.

Vakantieverhuur vs. langdurige verhuur

Hoewel vakantieverhuur vaak niet is toegestaan, weerhoudt dat een eigenaar er doorgaans niet van om zijn appartement wel langdurig te verhuren. Dit betreft geen verhuur aan toeristen voor enkele dagen, maar langdurige verhuur, aan bijvoorbeeld een student. In de VvE-regelgeving heet dat “in gebruik geven”. Deze verhuur beoogt een langere verhuur en voldoet daarmee aan de woonbestemming. Voorafgaand aan deze verhuur dient de eigenaar wel een zgn. ‘gebruikersverklaring’ aan het bestuur te overleggen (op straffe van een boete).

Meer informatie?

Wilt u meer informatie over vakantieverhuur binnen de VvE, aarzelt u dan niet om contact op te nemen met advocaat mr. Sebastiaan Kieffer van Flinck Advocaten op telefoonnummer 020 – 26 10 234 of per e-mail: kieffer@flinckadvocaten.nl.

Share on LinkedInShare on FacebookTweet about this on TwitterShare on Google+