Go to Top

Uitleg erfdienstbaarheid, uitleg van de notariële akte

ErfdienstbaarheidNiet zelden is tussen buren in geschil hoe een erfdienstbaarheid of een ander beperkt recht moet worden uitgelegd. Voor de uitleg van zo’n erfdienstbaarheid zal in de regel moeten worden gekeken naar de notariële akte waarin deze staat opgenomen. Bij het tot stand komen van overeenkomsten en contracten is in de rechtspraak uitgemaakt dat de partijbedoeling doorslaggevend is, ook wel het ‘Haviltex’ – criterium genoemd. Bij beperkte rechten, zoals een erfdienstbaarheid, gaat deze regeling niet (volledig) op. Advocaat mr. Mathieu Vreeswijk van Flinck Advocaten over de uitleg van een erfdienstbaarheid en de uitleg van de notariële akten.

Erfdienstbaarheid

Een erfdienstbaarheid is een beperkt zakelijk recht dat op en ten behoeve van een onroerende zaak kan worden gevestigd. De meest voorkomende vorm van een erfdienstbaarheid is het recht is dat van overpad. Het recht van overpad geeft de ene perceeleigenaar het recht om over het perceel van een andere perceeleigenaar te gaan.

De wet spreek van: “een last, waarmede een onroerende zaak – het dienende erf – ten behoeve van een andere onroerende zaak – het heersende erf – is bezwaard”.Daarmee zijn natuurlijk veel meer varianten te bedenken zoals: recht van weg, recht van uitzicht, recht van goot, etc.

Een erfdienstbaarheid kan op twee manieren ontstaan. Namelijk door vestiging of door verjaring.

Haviltex criterium

Bij het tot stand komen van overeenkomsten staat naast de taalkundige uitleg van het contract de kenbare bedoeling van partijen centraal. Die bedoeling kan bijvoorbeeld blijken uit verklaringen die partijen over en weer hebben afgelegd maar ook gedragingen van partijen. Waarbij moet worden beoordeeld wat partijen, in het licht van die gedragingen en verklaringen, over en weer van elkaar mochten verwachten. Het komt dus bij het toepassen van het ‘Haviltex’ – criterium niet aan op een zuiver taalkundige uitleg maar ook op de bedoeling van partijen.

In recente uitspraken van de Hoge Raad is echter een kentering waar te nemen waarbij in commerciële contracten steeds meer waarde wordt toegekend aan de taalkundige uitleg van contracten.

Uitleg notariële akten

Notariële akten moeten volgens de heersende leer worden uitgelegd aan de hand van de partijbedoeling, zoals die naar objectieve maatstaven uit de tekst van de notariële akte kan worden opgemaakt.

In een recent arrest van het Hof Amsterdam werd opnieuw bevestigd hoe notariële akten in dergelijke situaties moeten worden uitgelegd. De regel daarbij luidt dat bij de uitleg van een erfdienstbaarheid (of ander beperkt recht) het aankomt op de in de notariële akte van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak.

De ratio achter deze leer is dat notariële akten voor iedereen toegankelijk zijn via de openbare registers en dat op de inhoud daarvan moet kunnen worden vertrouwd. Voor zover de partijbedoeling uit de notariële akte blijkt kan die aldus kenbaar zijn voor degene die de akte leest en zal de erfdienstbaarheid (of ander beperkt recht) in dat licht kunnen worden uitgelegd.

Advocaat vastgoedrecht

Verschilt u van mening over de uitleg van een erfdienstbaarheid of wilt u advies over de toepassing of uitleg van beperkte rechten? Neem vrijblijvend contact op met vastgoedrecht specialist mr. Mathieu Vreeswijk op telefoonnummer 020 – 26 10 234 of via e-mail: vreeswijk@flinckadvocaten.nl

About Mathieu Vreeswijk

Mathieu Vreeswijk houdt zich met name bezig met de civielrechtelijke procespraktijk. Na jarenlange ervaring te hebben opgedaan bij gerenommeerde advocatenkantoren legt hij zich bij Flinck Advocaten toe op het vastgoedrecht, verbintenissenrecht, beslag- en executierecht en zekerheden.