Go to Top

Tegenstemmen in de VvE onredelijk?

Tegenstemmen

Binnen de VvE kunnen eigenaars veranderingen wensen aan het pand. Zo kan een eigenaar van de bovenste verdieping een dakterras wensen, of wil hij bijvoorbeeld zijn zolderberging bij zijn woning betrekken. De overige eigenaars moeten met zulke wijzigingen instemmen. Zij kunnen ook tegen deze verbouwplannen stemmen. Tegenstemmen kan dan tot een rechtszaak leiden omdat de verzoeker dat besluit van de VvE aanvecht. Advocaat mr. Sebastiaan Kieffer van Flinck Advocaten over deze rechtszaak en de norm waaraan het tegenstemmen wordt getoetst.

De procedure en de norm waaraan het tegenstemmen wordt getoetst, worden hieronder besproken aan de hand van een (praktijk)voorbeeld: de oprichting van een nieuw balkon aan de achtergevel van een pand.

De procedure

Een besluit tot toestemming voor de oprichting van een balkon dient voor een ledenvergadering te worden geagendeerd. De beoogde wijziging treft namelijk een gemeenschappelijke zaak van de VvE. Indien de Vergadering niet met het voorstel instemt, dan geldt dat als een (negatief) vergaderbesluit.

Een (negatief) besluit kan door een eigenaar worden vernietigd. Een verzoekschrift tot vernietiging dient binnen 1 maand na de ledenvergadering bij de rechtbank te zijn ingediend. Na indiening wordt doorgaans binnen enkele weken een mondelinge behandeling op de rechtbank gehouden. De VvE en/of de tegenstemmende eigenaar(s) kunnen vóór deze zitting een verweerschrift indienen. Daarin staan de bezwaren die zij hebben tegen een balkon.

Doorgaans zal de verzoeker de rechter ook om een vervangende machtiging vragen. De rechter is bevoegd om zijn uitspraak in de plaats van de vereiste toestemming te stellen. Met deze uitspraak, de beschikking, kan alsnog een balkon worden opgericht.

De toetsingsnorm

Voordat een toe- of afwijzende beschikking wordt verleend, stelt de rechter zichzelf de vraag of een eigenaar zonder redelijke grond geen medewerking verleent of toestemming weigert. Deze toets volgt uit artikel 5:121 BW. Dit is een uitvloeisel van de meer algemene norm die geldt binnen elke VvE: eigenaars dienen zich jegens elkaar te gedragen conform de maatstaven van redelijkheid en billijkheid.

In een rechtszaak is het aan de eigenaar die een balkon wil oprichten om te onderbouwen en aan te tonen dat eigenaars zonder redelijke grond tegenstemmen. De rechter toetst dus de bezwaren die tegenstemmers hebben, in beginsel niet de motieven van de verzoeker.

Wanneer is tegenstemmen redelijk?

Tegenstemmen dient op redelijke bezwaren te zijn gegrond. De onderstaande bezwaren zijn redelijk volgens de rechtspraak:

  • Negatieve invloed op de bezonning/ lichtinval in een appartement;
  • Negatieve invloed op de privacy;
  • Het architectonisch uiterlijk wijzigt;
  • Een toename van geluidsoverlast; en/of
  • Financiële belangen.

Een voorbeeld van een financieel belang is de waardevermindering van een appartement. Bijvoorbeeld vanwege verminderde lichtinval. In dit kader is het aan te bevelen om als verzoeker of als verweerder een taxateur te laten vaststellen of waardevermindering aan de orde zal zijn. Ook de vrees voor hogere onderhoudskosten is een financieel belang. Dergelijke kosten kunnen door een balkon toenemen. Immers, de (draag)muur en de fundering worden zwaarder belast. In beginsel dragen de gezamenlijke eigenaars deze kosten (conform hun breukdeel).

Belangenafweging

Met de bovenstaande toetsingsnorm lijkt het erop alsof een rechter alleen oog heeft voor de bezwaren van de eigenaars die tegenstemmen. Echter, in de praktijk wordt niet geheel aan de belangen van een verzoeker voorbijgegaan.

Uit rechtspraak volgt dat bij de vraag of er zonder redelijke grond toestemming is geweigerd, dat voor de beantwoording ervan alle omstandigheden van het geval meetellen. Tot die omstandigheden behoren de belangen van de verzoeker. De rechter zal dan ook doorgaans een belangenafweging maken.

De belangenafweging is wel beperkt. Dit is geen “open” afweging waarin de individuele wensen van een verzoeker in alle opzichten even zwaar wegen als de belangen van de overige eigenaars. Bepaalde motieven van de verzoeker wegen dus niet even zwaar of zwaarder dan belangen van de andere eigenaars. Ter illustratie hiervan de uitspraak van het Gerechtshof in 2014. In deze zaak wenste een verzoeker een aanbouw voor meer woonoppervlak dat vanwege gezinsuitbreiding noodzakelijk was. Op zich is dat een valide argument, maar volgens het hof impliceert dat echter niet dat alle belangen van derden daaraan ondergeschikt zijn. Er werd geen vervangende machtiging voor een aanbouw verleend.

Meer informatie?

Bent u tegen een verbouwing binnen de VvE, of wordt u geconfronteerd met tegenstemmen in de Vergadering zodat uw verbouwplannen niet doorgaan? Aarzelt u dan niet om voor meer informatie contact op te nemen met gespecialiseerd VvE-recht advocaat mr. Sebastiaan Kieffer van Flinck Advocaten op telefoonnummer 020 – 26 10 234 of per e-mail: kieffer@flinckadvocaten.nl.

Share on LinkedInShare on FacebookTweet about this on TwitterShare on Google+