Go to Top

Stoppen met een coöperatie?

coöperatieEen eigenaar van een bungalow of een bedrijfspand op een park is vaak lid van een coöperatieve vereniging van eigenaren. Deze leden worden geacht financieel bij te dragen aan onderhoud van gemeenschappelijke gedeelten en zaken, maar soms ook aan commerciële doeleinden. Bijvoorbeeld ten behoeve van de receptie of de uitbesteding van externe verhuur van bungalows. Leden kunnen hierover in conflict raken met het bestuur of de beheerder (een exploitatiemaatschappij). Leden vragen zich dan ook weleens af: Stoppen met een coöperatie, is dat mogelijk? Advocaat mr. Sebastiaan Kieffer van Flinck Advocaten over het stoppen met een coöperatie.

Het bestaan van de coöperatie

Nadat een gebied is ontwikkeld tot bijvoorbeeld een bungalowpark, dan kan ten behoeve van het gezamenlijk beheer van het park een coöperatie worden opgericht. Aan de eerste kopers van deze bungalows wordt dan ook de voorwaarde gesteld om lid te worden van die coöperatie. Dat lidmaatschap is dus wettelijk niet verplicht, maar onderdeel van het aanbod tot koop.

Het lidmaatschap van de coöperatie wordt vanaf de eerste koop gezekerd met een kettingbeding. Dit beding staat vaak in een notariële akte waarmee een registergoed wordt verkocht/geleverd en zal bij elke volgende verkoop worden “herhaald”. Deze contractuele verbintenis brengt namelijk mee dat de koper van een bungalow verplicht is om lid te zijn van de coöperatie gedurende zijn eigendom, maar ook om bij de verkoop van zijn bungalow zijn rechtsopvolger te verbinden aan het lidmaatschap. In combinatie met een boete, zorgt dit beding ervoor dat de omvang van het ledenbestand van een coöperatie wordt gewaarborgd omdat het lidmaatschap telkens overgaat op de eigenaar.

Toch is het mogelijk om te stoppen met een coöperatie. Anders dan bij een VvE (een vereniging die geregeld wordt toegepast voor meerlaags woninggebruik) is (tussentijdse) beëindiging van het lidmaatschap van een coöperatieve vereniging wel mogelijk. Om te stoppen met een coöperatie spelen vaak twee onderdelen een rol. Namelijk de opzegging van het lidmaatschap enerzijds en de verbreking van het kettingbeding anderzijds. Hieronder worden beide onderdelen besproken.

Opzegging van het lidmaatschap van de coöperatie

Voor leden van een coöperatieve vereniging geldt het wettelijke uitgangspunt “vrijheid van uittreding”. Een onopzegbaar lidmaatschap van een vereniging is in strijd met de wet. Volgens dit uitgangspunt kan een eigenaar dus niet worden verplicht om lid te blijven van een coöperatie gedurende de periode dat hij eigenaar is van een bungalow of bedrijfspand. Hij kan opzeggen zonder dat hiervoor een “geldige reden” is vereist.

Kan er wel een boete gelden voor het stoppen met een coöperatie? Rechters hebben deze vraag meerdere keren negatief beantwoord omdat een boete voor het opzeggen van een lidmaatschap zich niet verdraagt met de waarborg van “vrijheid van uittreding”. Zo’n boetebeding in bijvoorbeeld de statuten of een reglement van een coöperatieve vereniging “mist rechtskracht”.

Een boetebeding kan dus ongeldig zijn. Toch is uittreding niet geheel zonder (financiële) gevolgen. Uit rechtspraak volgt dat na uittreding nog een (jaarlijkse) bijdrage verschuldigd kan zijn voor de onderhoudskosten of zgn. “parkkosten”. De hoogte van die bijdrage kan volgen uit bijvoorbeeld de koop- of leveringsakte. In een bepaling staat bijvoorbeeld een bedrag aan parkkosten (met een jaarlijkse verhoging). Het komt ook voor dat in een akte wordt verwezen naar de (bij aankoop geldende) beheerovereenkomst (met bijvoorbeeld een exploitatiemaatschappij). Uit de destijds geldende beheerovereenkomst kan dan de hoogte van de jaarlijkse bijdrage aan parkkosten volgen.

Een boete voor uittreding zal dus niet altijd zijn verschuldigd, mogelijk wel de parkkosten. Is een eigenaar dan nooit een boete verschuldigd door te stoppen met een coöperatie? Nee, een boete kan alsnog verschuldigd zijn voor het verbreken van het kettingbeding.

Verbreking van het kettingbeding

Zoals gezegd kan (opvolgend) lidmaatschap van een coöperatie met een kettingbeding zijn gezekerd. Mocht een eigenaar (tussentijds) stoppen met de coöperatie of bij verkoop van het object nalaten zijn rechtsopvolger aan een zelfde kettingbeding te verbinden, dan verbreekt hij het kettingbeding. Die eigenaar of verkoper kan dan een boete zijn verschuldigd.

De hoogte van een boete voor het verbreken van het kettingbeding volgt doorgaans uit het kettingbeding in een overeenkomst, of bijvoorbeeld uit een afzonderlijk boetebeding die in die overeenkomst staat. Aan welke partij de boete moet worden betaald, volgt doorgaans ook uit het ketting- of boetebeding. De begunstigde kan de beherende exploitatiemaatschappij of – alsnog – de coöperatie zijn (waarvan het lidmaatschap juist was opgezegd).

De verbreking van een kettingbeding kan leiden tot een boete omdat een contractuele verbintenis tussen partijen is verbroken. Dit zou dan ook kunnen gelden voor het opzeggen van een (ver)huurovereenkomst. Een (ver)huurovereenkomst wordt namelijk ook weleens voor de exploitatie van een bungalow of bedrijfspand  tussen de eigenaar en de coöperatie/ parkbeheerder overeengekomen. Voor de verbreking van deze contractuele verbintenis kan – net zoals bij een kettingbeding – een boete gelden.

Meer informatie over het stoppen met een coöperatie?

Stoppen met een coöperatie? De “vrijheid van uittreding” zorgt ervoor dat het lidmaatschap van de coöperatie kan worden opgezegd. Doorgaans is voor die uittreding géén boete verschuldigd. Mogelijk kan wel een contractuele boete verschuldigd zijn omdat het overeengekomen kettingbeding wordt verbroken. Mocht u verdere vragen hebben over het stoppen met een coöperatie, aarzel dan niet om contact op te nemen met advocaat mr. Sebastiaan Kieffer van Flinck Advocaten op telefoonnummer 020 – 26 10 234 of per e-mail: kieffer@flinckadvocaten.nl.