Go to Top

Schade vanwege onderhuur

flinck advocaten amsterdamVerhuurders kunnen worden geconfronteerd met schade vanwege illegale onderhuur van een gehuurde woning of bedrijfsruimte. Veelal wordt in een huurovereenkomst (of in de toepasselijke algemene bepalingen) onderhuur of ingebruikgeving aan een derde niet toegestaan. Indien een verhuurder illegale onderhuur constateert, kan hij in bepaalde gevallen overgaan tot ontruiming of aanspraak maken op een contractuele boete. Naast het incasseren van een boete bestaat de mogelijkheid om financiële schade vanwege onderhuur op de huurder te verhalen. Advocaat mr. Sebastiaan Kieffer van Flinck Advocaten geeft uitleg over deze schadevergoeding.

Exacte omvang van de schade vanwege onderhuur

Uit de norm van “goed huurderschap” volgt dat een huurder de huurovereenkomst dient op te zeggen vanaf het moment dat hij zelf niet meer in het gehuurde woont. Vanaf dat tijdstip kan de verhuurder berekenen welke huurinkomsten hij kon ontvangen en welke schade concreet is geleden. Op grond van wanprestatie (artikel 6:74 BW) kan deze schade vanwege onderhuur worden verhaald.

Geschatte omvang van de schade vanwege onderhuur

De situatie kan zich voordoen dat de exacte omvang van de schade vanwege onderhuur niet kan worden vastgesteld. Bijvoorbeeld omdat de marktwaarde van het gehuurde gedurende de (jarenlange) onderhuur niet vaststaat. In een voorkomend geval kan de verhuurder een vordering tot winstafdracht instellen (artikel 6:104 BW) tegen de huurder.

Indien een vordering tot winstafdracht wordt ingesteld, dan wordt de rechter verzocht de omvang van de schade vanwege onderhuur te begroten. Voordat de schadevergoeding wordt begroot, stelt een rechter eerst vast of een verhuurder schade vanwege onderhuur heeft geleden. Van schade vanwege onderhuur is sprake bij de volgende twee omstandigheden:

 1. Gederfde huurinkomsten

Het Gerechtshof heeft in een arrest vastgesteld dat er sprake is van schade indien de verhuurder de “mogelijkheid van een aanmerkelijke huurverhoging op een eerder moment is onthouden”. Gemiste huurinkomsten kwalificeren dus als schade vanwege onderhuur. Niet van belang is dat de verhuurder ook daadwerkelijk gedurende de illegale onderhuur hogere huurinkomsten wenste te realiseren.

2. Kosten ter voorkoming van schade vanwege onderhuur

In het genoemde arrest is tevens bepaald dat onder schade vanwege onderhuur ook wordt verstaan de kosten ter voorkoming van onderhuur. Hiervoor is voldoende dat tenminste één persoon, al dan niet in dienst van de verhuurder of diens beheerder, inspanningen ter voorkoming van onderhuur (in het algemeen) verricht.

Begroting van de schadevergoeding en een boete

Indien de twee omstandigheden zich hebben voorgedaan, dan kan succesvol schade vanwege onderhuur worden verhaald. De hoogte van de schadevergoeding is gelijk aan de door de huurder behaalde “winst”. Hiervoor geldt in beginsel een eenvoudige rekensom: alle inkomsten van de huurder uit onderhuur minus de huurprijs die de huurder heeft betaald. Bij deze begroting kan de rechter overigens rekening houden met de investeringen of onkosten die de huurder ten behoeve van het gehuurde heeft gemaakt. Die komen eventueel in mindering op de winst die de huurder dient af te dragen.

Uit de jurisprudentie volgt ook dat naast een vergoeding voor de schade vanwege onderhuur, een rechter de huurder tevens tot betaling van een contractuele boete kan veroordelen. Uit het toepasselijke boetebeding kan immers volgen dat de huurder een boete verbeurt per dag voor iedere dag van de verboden onderhuur.

Meer informatie?

Mocht u als verhuurder worden geconfronteerd met schade vanwege onderhuur, ook in het geval van Airbnb verhuur, aarzelt u dan niet om contact op te nemen met advocaat mr. Sebastiaan Kieffer van Flinck Advocaten op telefoonnummer 020 – 26 10 234 of per e-mail: kieffer@flinckadvocaten.nl.