Go to Top

Lekkage: draait de VvE op voor de schade?

lekkage vve

Een lid van een VvE kan schade veroorzaken aan de eigendommen van de VvE. Soms is daarbij sprake van pure pech. Maar er kan ook schade ontstaan omdat een eigenaar verzuimt aan zijn onderhoudsplicht uitvoering te geven. Denk bijvoorbeeld aan maandenlange lekkage in een appartement waardoor gemeenschappelijke zaken beschadigen. Wie dient deze gevolgschade te herstellen? En draait de eigenaar of de VvE op voor deze kosten? Advocaat mr. Sebastiaan Kieffer van Flinck Advocaten bespreekt de aansprakelijkheid van een eigenaar vanwege schending van zijn onderhoudsplicht.

Herstelverplichting en kosten

Bij gebreken aan gemeenschappelijke zaken ligt de herstelverplichting in het algemeen bij de VvE. De VvE behoort gebreken aan bijvoorbeeld het dak of de fundering van het gebouw te (laten) herstellen. Herstelkosten van de VvE worden dan gedragen door de gezamenlijke eigenaars conform hun breukdeel.

De herstelverplichting kan overgaan op de eigenaar. Een eigenaar die aansprakelijk is voor schade behoort namelijk maatregelen te nemen – of te dulden – die (verdere) schade voorkomen. Maar mocht die eigenaar dit nalaten, dan kan alsnog de VvE worden genoodzaakt het herstel uit te (laten) voeren.

Mocht de VvE de herstelkosten hebben betaald dan kan de vraag aan de orde komen of die kosten op een eigenaar kunnen worden verhaald. De VvE kan dan de eigenaar aansprakelijk stellen.

Aansprakelijkheid voor schade van de VvE

In de VvE-modelreglementen staan specifieke aansprakelijkheidsbepalingen voor eigenaars en hun huurders. Zo bepaalt artikel 16 modelreglement 1992 dat iedere eigenaar tegenover de andere eigenaars aansprakelijk is voor schade toegebracht aan de gemeenschappelijke gedeelten en/of zaken.

Van aansprakelijkheid is sprake als de eigenaar (of diens huurder) schuld heeft aan het ontstaan van de schade. Schuld is bijvoorbeeld aannemelijk bij vernieling. Schuld kan ook aan de orde zijn bij de schending van de onderhoudsplicht.

Aansprakelijkheid vanwege schending onderhoudsplicht

Een privé gedeelte komt geheel voor rekening en risico van de eigenaar. Hierbij geldt dat elke eigenaar onderhoudsplichtig is voor zijn appartement en toebehorende zaken. Dit varieert van onderhoud aan het schilder-, behang- en tegelwerk tot het schoonhouden en ontstoppen van sanitair en leidingen. Als een eigenaar bijvoorbeeld niet optreedt tegen lekkende leidingen in zijn appartement, dan schendt hij zijn onderhoudsplicht.

De schending van de onderhoudsplicht kan de toedracht zijn van schade aan gemeenschappelijke gedeelten of zaken. Een langdurige lekkage kan bijvoorbeeld de kelder onder water zetten met schade aan muren en fundering tot gevolg.

Bij gevolgschade door de schending van een VvE-onderhoudsplicht volgt uit rechtspraak dat de betreffende eigenaar aansprakelijk is en daarmee verplicht is die schade te vergoeden. Mocht het splitsingsreglement geen specifieke onderhoudsplicht geven, dan kan aansprakelijkheid en een schadevergoeding worden gegrond op artikel 6:174 BW.

In de praktijk is het echter niet altijd duidelijk of gevolgschade door een gebrekkige, niet-onderhouden zaak de verantwoordelijkheid is van een eigenaar of de VvE, omdat onduidelijk is of die zaak onderdeel is van het privé of van het gemeenschappelijke gedeelte. Deze discussie vindt bij lekkage weleens plaats.

Gevolgschade vanwege lekkage

Bij de discussie over de verantwoordelijkheid voor lekkage wordt gekeken naar de ligging van de lekkende leiding. Indien die leiding zich in het appartement bevindt, dan rust volgens rechtspraak op de eigenaar een onderhoudsplicht. Bij schending daarvan is hij aansprakelijk voor de gevolgschade.

De vraag die dan voorligt is of een leiding zich in het appartement bevindt. Hierover oordeelde de rechtbank dat een leiding zich in elk geval niet in een appartement bevindt als die leiding niet voor een eigenaar bereikbaar is zonder dat daartoe “hak- en breekwerk dient te worden verricht“.

Mocht er “hak- en breekwerk” vereist zijn om lekkage te verhelpen, dan ligt de verantwoordelijkheid bij de VvE.

Juridische maatregelen bij lekkage

Bij schade aan haar eigendommen vanwege lekkage of andere schadeoorzaken dan kan de VvE de schuldige eigenaar sommeren in te grijpen. Mocht sprake zijn van een spoedeisende situatie en laat de eigenaar na maatregelen te nemen, dan kan een kort geding procedure oplossing bieden. Daarmee kan hij worden verplicht om schade te herstellen of om een voorschot te betalen in lijn met de herstelkosten van de VvE.

Meer informatie?

Wilt u meer weten of gevolgschade door lekkage (of een andere schadeoorzaak) voor rekening van een eigenaar of de VvE komt? Aarzelt u dan niet om contact op te nemen met gespecialiseerd VvE-recht advocaat mr. Sebastiaan Kieffer van Flinck Advocaten op telefoonnummer 020 – 26 10 234 of per e-mail: kieffer@flinckadvocaten.nl.