Een dienstwoning, bijzondere last of beperking ex 7:15 BW?

Geplaatst door: Mathieu Vreeswijk

Volgens vaste jurisprudentie is de publiekrechtelijke bestemming “dienstwoning” aan te merken als een bijzondere last of beperking, zoals bedoeld in artikel 7:15 BW. Dat zorgt ervoor dat, tenzij uitdrukkelijk aanvaard, de verkoper tekort schiet in zijn verplichtingen wanneer hij een “dienstwoning” als “woonhuis” verkoopt. In een recente uitspraak van de rechtbank Rotterdam werd echter geoordeeld dat het op de weg van de koper gelegen had om onderzoek te doen naar de op de woning rustende bestemming van dienstwoning. Het vonnis staat haaks op de heersende leer. 

Vastgoed advocaat mr. Mathieu Vreeswijk van Flinck Advocaten  over de bijzondere last of beperking van een dienstwoning.

Overdracht zonder bijzondere last of beperking

Op grond van artikel 7:15 BW is een verkoper verplicht om de verkochte (onroerende) zaak over te dragen vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen. Enkel ten aanzien van lasten of beperkingen die uitdrukkelijk zijn aanvaard door de koper is dat anders. De verplichting van verkoper om de koper te informeren (en zelfs in te laten stemmen met) is zo fundamenteel dat geen uitzondering wordt gemaakt voor lasten die de koper had kunnen kennen (aldus de parlementaire geschiedenis). Aan de onderzoeksplicht, zoals bekend bij het leerstuk dwaling wordt niet eens toegekomen. Op de verkoper rust immers de plicht om zonder de bijzondere lasten of beperkingen te leveren.

Welke bijzondere lasten of beperkingen

Een bijzondere last of beperking is een last die niet op alle zaken van dezelfde soort rust. Het moet gaan om een bijzondere (specifieke) last die op de verkochte zaak rust. Daarin kan onderscheid worden gemaakt tussen privaatrechtelijke en publiekrechtelijk lasten of beperkingen. De volgende lasten of beperkingen zijn over het algemeen aan te merken als bijzondere:

• dienstwoning,
• ruilverkavelingslasten,
• publiekrechtelijke belemmeringen,
• zakelijke rechten,
• auteursrechten,
• huur,
• kwalitatieve verbintenissen

Gevolgen

In het geval er sprake is van een bijzondere last of beperking die niet uitdrukkelijk is aanvaard door koper, schiet de verkoper tekort in zijn verplichtingen. De koper kan daardoor ontbinding en/of schadevergoeding vorderen.

In het geval niet uitdrukkelijk is aanvaard dat de bestemming “dienstwoning” op een “woonhuis” rust kan de koper de koop ongedaan maken door deze te ontbinden en daarbij schadevergoeding te claimen.

Klachttermijn

Op grond van 7:23 BW moet een koper tijdig klagen bij non-conformiteit van een geleverde onroerende zaak. Deze (tijdige) klachtplicht geldt niet alleen bij een beroep op non-conformiteit. Op grond van artikel 6:89 BW zal ook voor een beroep op 7:15 BW tijdig moeten worden geklaagd. Kopers opgelet, de klachttermijn vangt aan op het moment dat u bekend wordt met de bijzondere last of beperking. Het is dus zaak om direct uw klacht te uiten aan de verkoper.

Advocaat vastgoedrecht

Heeft u nog nadere vragen over de bijzondere last of beperking ex artikel 7:15 BW of heeft u een woning gekocht die achteraf een dienstwoning blijkt te zijn? Neem dan contact op met vastgoed advocaat Mathieu Vreeswijk van Flinck Advocaten op telefoonnummer 020 – 26 10 234 of per e-mail: naar [email protected]

Geplaatst op: november 1, 2013