Gemengde overeenkomst huur en zorg

Geplaatst door: Mathieu Vreeswijk

In de praktijk komt het geregeld voor dat een zorginstelling naast zorg ook woonruimte aanbiedt aan haar cliënten. Bijvoorbeeld door het ter beschikking stellen van een kamer of woning in een zorginstelling. Een dergelijke overeenkomst heeft dan een tweeledig karakter van huur en zorg. Bij het beëindigen van de zorgovereenkomst kan het zo zijn dat de cliënt ‘zijn’ woonruimte niet wil opgeven. Kan de cliënt aanspraak maken op de huurbescherming of heeft de zorginstelling in deze meer mogelijkheden voor flexibele verhuur? Advocaat mr. Mathieu Vreeswijk van Flinck Advocaten over de gemengde overeenkomst huur en zorg.

Gemengde overeenkomst huur en zorg

Voor bijzondere overeenkomsten zoals huur en de geneeskundige behandelingsovereenkomst geeft de wet diverse dwingendrechtelijke (beschermings)bepalingen. Zo bepaalt artikel 7:446 BW e.v. regels inzake de (geneeskundige) behandelingsovereenkomst en zien de artikelen 7:232 BW e.v. op het huren van woonruimte.

In het geval er een combinatie van twee bijzondere overeenkomsten bestaat, zoals bij het verlenen van zorg in combinatie met het ter beschikking stellen van woonruimte, geeft de wet een aparte regeling. De hoofdregel voor gemengde overeenkomsten is dat alle bijzondere regels naast elkaar van toepassing zijn, tenzij deze regels niet verenigbaar zijn met elkaar of de aard van de overeenkomst zich daartegen verzet. Maar hoe wordt bepaald of de regels zich met elkaar verenigen? Dat is veelal een beoordeling van de feiten die in de jurisprudentie is uitgekristalliseerd. Zo heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in een recente uitspraak opnieuw bevestigd dat een cliënt geen huurbescherming toekomt na het beëindigen van de behandelovereenkomst, omdat het overheersend element zorg en niet huur was.

Toets: overheersend element

De rechter zoekt bij de beoordeling van een (gemengde) overeenkomst naar het overheersend element; het aanbieden van zorg of huur in dit geval. In principe gelden de bepalingen van huurbescherming, tenzij het zorgelement doorslaggevend is en zich dat niet laat verenigen met de behandelovereenkomst. Wanneer dat element doorslaggevend is, hangt af van de afspraken tussen de behandelaar en de cliënt. In het hierboven aangehaalde arrest waren de volgende feiten doorslaggevend om aan te nemen dat het zorgelement overheersend was in de overeenkomst met de cliënt:

Het gebruik van de woning was gekoppeld aan de behandelovereenkomst.

• De cliënt stond onder strikt toezicht van zijn behandelaars
• De cliënt werd in de woning begeleid.
• Het contact werd primair gelegd voor zorg, niet woonruimte
• In de overeenkomst werd de gebruiker aangeduid aangeduid als ‘client’ en niet als ‘huurder’
• De vergoeding voor het verblijf werd uit de PGB voldaan
• De zorginstelling was zelf geen eigenaar maar huurder van de woonruimte

Dit samen met de overige feiten gaf dat het zorgelement overheersend was. De woonruimte die werd aangeboden was in dit geval een middel om het doel, het aanbieden van zorg, te bereiken. Het verschaffen van de woonruimte was daardoor geen doel op zich. Na de beëindiging van de behandeling eindigde ook de huur en had de cliënt geen aanspraak op huurbescherming.

(Geen) toepasselijkheid van de huurbescherming en de huurprijsbescherming

Indien het overheersende element in de overeenkomst zorg is dan kan een huurder geen aanspraak maken op huurbescherming of huurprijsbescherming. Concreet betekent dit dat de huurovereenkomst kan worden beëindigd en dat de prijsbepaling niet gebonden is aan het woningwaarderingsstelsel. Hierdoor heeft de zorginstelling meer ruimte om flexibel om te gaan met het verstrekken van woonruimte aan haar cliënten.

Meer informatie?

Heeft u nog vragen over de gemengde huurovereenkomst of flexibele verhuur binnen de zorg? Neem dan contact op met advocaat mr. Mathieu Vreeswijk van Flinck advocaten op telefoonnummer 020 – 26 10 234, of per e-mail: [email protected].