Go to Top

De ballotageregeling in de VvE nader besproken

ballotageregelingIn de regel hebt u als appartementseigenaar binnen de VvE het recht om uw privé-gedeelten exclusief te gebruiken, of in gebruik te geven door bijvoorbeeld te verhuren. Op dit uitgangspunt bestaan uitzonderingen. Één van deze uitzonderingen is de ‘ballotageregeling’. Een ballotageregeling houdt kort gezegd in dat het gebruik door de eigenaar en/of door een huurder aan toestemming van de Algemene Vergadering (AV) wordt onderworpen. Wat vormt de juridische grondslag van een dergelijke regeling? Wat kunt u tegen een eventueel negatief uitgevallen besluit van de AV doen? En kan verhuur van uw appartement volledig worden uitgesloten? Advocaat mr. Mathieu Vreeswijk van Flinck Advocaten over beperkingen op het gebruik van privé-gedeelten.

Juridische grondslag: 5:112 BW en Annex I van het Modelreglement

Op grond van artikel 5:112 lid 4 BW kan het splitsingsreglement een regeling bevatten waarin toestemming van de AV is vereist voordat een eigenaar (bijvoorbeeld binnen een serviceflat of woongemeenschap) en/of een huurder het appartement kan gebruiken. In de facultatieve annex I van het Modelreglement 2006 is hieraan uitdrukkelijk uitvoering gegeven.

Toestemming VvE Geweigerd voor gebruik van het appartementsrecht

De wet en juridische literatuur geven een handvat ten aanzien van de gronden voor weigering. In de eerste plaats mogen de voorwaarden voor toestemming van de AV niet willekeurig zijn: het gebruik van het appartementsrecht kan enkel aan toestemming onderworpen worden voor zover daarvoor een ‘gewichtige reden’ bestaat. Daarnaast dient te worden gekeken naar het doel van de regeling, zodat vervolgens kan worden nagegaan of de regeling inderdaad dat doel dient. Verder geldt dat indien enkel het gebruiksrecht van de gebruiker (en niet dat van de eigenaar) wordt beperkt, beperkingen sneller zullen worden toegestaan.

Ook de rechtspraak geeft aanknopingspunten. Leeftijd kan bijvoorbeeld een rol spelen bij de toelating tot een verzorgingsflat, maar een harde leeftijdsgrens is vaak niet toegestaan. Ten aanzien van een weigeringsgrond op moreel gebied zoals religie en/of een strafrechtelijk verleden geldt dat de geldigheid van deze voorwaarden discutabel is. In het voorkomende geval dat verhuur volledig is uitgesloten, is in de lagere rechtspraak uitgemaakt dat dit (in beginsel) is toegestaan. Hierover wordt echter in de literatuur anders gedacht, zodat het goed denkbaar is dat in bepaalde situaties geoordeeld moet worden dat een algemeen verhuurverbod (toch) ongeldig is.

Ten onrechte geweigerd? Dit kunt u doen

Indien u (ten onrechte) bent geweigerd door de VvE dan kunt u verschillende routes volgen. In de eerste plaats is het goed om te kijken of er misschien een ontbindende voorwaarde in het koopcontract is opgenomen, of – indien u niet over het toestemmingsvereiste bent ingelicht bij de aankoop van het appartement – wellicht een beroep op dwaling uitkomst biedt.

Indien van beide geen sprake is dan bestaat er de mogelijkheid om aan de kantonrechter (in een kort gedingprocedure) vervangende machtiging te vragen. De rechter zal nagaan of de toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd of degene die haar moet geven, zich niet verklaart. In beginsel bestaat er ook de mogelijkheid om vernietiging of nietigheid van het afwijzende besluit in te roepen. Het nadeel hiervan is dat de termijn voor vernietiging heel kort is (slechts één maand) en bovendien wordt het besluit ‘slechts’ vernietigd maar wordt er niet alsnog toestemming verkregen.

Meer informatie?

Wilt u meer informatie de ballotageregeling of bent u op zoek naar een gespecialiseerde advocaat VvE recht? Aarzelt u dan niet om contact op te nemen met advocaat mr. Mathieu Vreeswijk op telefoonnummer 020 – 26 10 234 of via e-mail: vreeswijk@flinckadvocaten.nl.

About Mathieu Vreeswijk

Mathieu Vreeswijk houdt zich met name bezig met de civielrechtelijke procespraktijk. Na jarenlange ervaring te hebben opgedaan bij gerenommeerde advocatenkantoren legt hij zich bij Flinck Advocaten toe op het vastgoedrecht, verbintenissenrecht, beslag- en executierecht en zekerheden.