Go to Top

Airbnb in de huurwoning

AirbnbDe verhuur van woonruimte via Airbnb is gebonden aan publiekrechtelijke regelgeving. De overheidsregels voor vakantieverhuur kunnen verschillen per gemeente. Los van overheidsregels is de verhuur via Airbnb gebonden aan privaatrechtelijke regelgeving. Zo geldt voor een appartementseigenaar binnen een gebouw doorgaans een verbod tot verhuur via Airbnb, tenzij de VvE toestemming voor Airbnb geeft. Ook op het gebied van huurrecht bestaan beperkingen. Advocaat mr. Sebastiaan Kieffer van Flinck Advocaten over Airbnb in de huurwoning.

Airbnb in de huurwoning is in strijd met de huurovereenkomst

In de regel staan in huurovereenkomsten drie (standaard) verplichtingen die strijdig kunnen zijn met Airbnb: Ten eerste is dat de contractuele bestemming van het gehuurde. Die luidt doorgaans “wonen” of “woonruimte“. In de toepasselijke (ROZ) algemene bepalingen staat in dat kader vaak: “Huurder zal het gehuurde als goed huurder overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte gebruiken”. Ten tweede is de huurder doorgaans verplicht het gehuurde zelf te bewonen: “Huurder zal het gehuurde zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben”. Ten derde geldt meestal een verbod tot onderhuur: “Huurder zal niet zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder de woning in zijn geheel of gedeeltelijk onderverhuren of in gebruik geven”.

Door schending van één van deze verplichtingen kan sprake zijn van een (toerekenbare) tekortkoming aan de zijde van de huurder. De vraag die voorligt is of vanwege de verhuur via Airbnb zo’n verplichting wordt geschonden en of dat dan leidt tot een tekortkoming.

Airbnb in de huurwoning geeft een tekortkoming

De bovenstaande verplichtingen worden door de verhuur via Airbnb geschonden: Ten eerste wordt Airbnb in de huurwoning opgevat als een commerciële aangelegenheid. Dat verhoudt zich niet met de woonbestemming. Ten tweede leidt de afwezigheid van de huurder tijdens Airbnb tot schending van de verplichting dat hij het gehuurde (als enige) zal bewonen. Bij sociale huurwoningen wordt de afwezigheid van de bewoner door de verhuur aan toeristen, opgevat als het onttrekken van woonruimte aan de woningvoorraad. Ten derde kwalificeert Airbnb in de huurwoning als een vorm van (illegale) onderverhuur. Deze drie schendingen zijn in de rechtspraak ook vastgesteld als tekortkomingen.

Niet altijd staan deze verplichtingen letterlijk in een huurovereenkomst. Toch kan dan sprake zijn van een tekortkoming door Airbnb omdat een meer algemene norm wordt geschonden. De hierboven genoemde verplichtingen zijn namelijk uitwerkingen van de norm “goed huurderschap”, die voor iedere huurder geldt (art. 7:213 BW). Met Airbnb in de huurwoning kan dan nog steeds sprake zijn van een tekortkoming omdat de norm van “goed huurderschap” wordt geschonden.

Kortom, door Airbnb in de huurwoning schiet de huurder doorgaans tekort onder de huurovereenkomst. Deze tekortkoming is overigens in het verleden aangetoond met relevante recensies op de website van Airbnb. De gevolgen van de tekortkoming worden hieronder besproken.

Gevolgen van de tekortkoming: Ontbinding en ontruiming

Schending van verplichtingen uit de huurovereenkomst zijn grond om de huurovereenkomst op te zeggen en/of ontbinding ervan te vorderen bij de kantonrechter. Een vordering tot ontbinding of ontruiming vanwege Airbnb zal echter niet altijd door een kantonrechter worden toegewezen. Hoewel een rechter de Airbnb in de huurwoning op zich zelf wel als een tekortkoming kwalificeert, kan de rechter die tekortkoming als “onvoldoende ernstig” beschouwen. In dat geval is ontbinding niet gerechtvaardigd. In rechtspraak was hiervan sprake in de volgende gevallen:

  • na de eerste waarschuwingsbrief is de huurder gestopt met Airbnb in de huurwoning;
  • de huurder had zijn hoofdverblijf niet verplaatst gedurende Airbnb, maar verbleef tijdens Airbnb in de huurwoning;
  • de gevolgen voor de huurder zijn te “ernstig”. Bijvoorbeeld omdat de huurder al 20 jaar afhankelijk is van een sociale huurwoning.

Tendens: De bovenstaande voorbeelden komen uit rechtspraak van 2015 en 2016. Toen werd Airbnb door rechters als een “nieuw fenomeen” bestempeld. Destijds zouden huurders minder op de hoogte zijn van het verbod tot Airbnb in de huurwoning. In deze rechtspraak is letterlijk aangekondigd dat bij toenemende aandacht voor Airbnb deze “onwetendheid” geen succesvol argument meer is waarmee ontbinding kan worden voorkomen. In lijn met deze aankondiging stelde het Gerechtshof Amsterdam in 2017 vast dat Airbnb in de huurwoning een ernstige tekortkoming opleverde. Van die ernstige tekortkoming is volgens het Hof ook sprake zonder dat de verhuurder de huurder voorafgaand heeft gewaarschuwd. In deze zaak moest de huurder zijn huurwoning ontruimen.

Gevolgen van de tekortkoming: Boete

De schending van verplichtingen uit de huurovereenkomst kan tot een contractuele boete leiden. De toedracht en de hoogte van een boete volgen doorgaans uit een afzonderlijk boetebeding. Die staat in de huurovereenkomst of in bijvoorbeeld de toepasselijke (ROZ) algemene bepalingen. De hoogte van een boete kan tot een flink bedrag oplopen, bijvoorbeeld als er naast een vaste boete ook een dagboete geldt.

Is een boete na elke schending verschuldigd? Nee, een boetebeding kan bijvoorbeeld nietig zijn omdat het karakter van die clausule onredelijk bezwarend is. Dat kan het geval zijn als er geen maximumbedrag geldt. Het komt ook voor dat de algemene bepalingen (met daarin het boetebeding) op onjuiste wijze zijn overeengekomen en daardoor niet gelden.

Gevolgen van de tekortkoming: Winstafdracht

Tenslotte kan de verhuurder een vordering tot winstafdracht instellen. De vordering tot winstafdracht kan in de huurovereenkomst staan, maar volgt ook uit de wet. De winstafdracht is een bedrag gebaseerd op de door de huurder behaalde winst met Airbnb. De winst van de huurder kwalificeert als schade voor de verhuurder.

Een veroordeling tot winstafdracht kan oplopen tot duizenden euro’s, afhankelijk van het aantal keer Airbnb in de huurwoning. De rechter kan voor de berekening van winstafdracht ook uitgaan van een gemiddeld aantal nachten Airbnb per maand over een periode van meerdere jaren, zie bijvoorbeeld de Rechtbank Amsterdam in 2016.

Meer informatie over Airbnb?

Wenst u meer informatie over Airbnb in de huurwoning, aarzelt u dan niet om contact op te nemen met advocaat mr. Sebastiaan Kieffer van Flinck Advocaten op telefoonnummer 020 – 26 10 234 of per e-mail: kieffer@flinckadvocaten.nl.